‘비사업용토지 양도세 중과제’ 다시 시행…세금부담 줄이려면?

정부가 최근 2015년 세법개정안을 발표하며 ‘비사업용토지 양도세 중과 제도’가 내년 1월부터 다시 시행된다고 예고했다. 토지 보유자의 상당수가 이 발표를 듣고 고민에 빠졌다. 나대지, 잡종지, 임야 등을 실수요 목적으로 사용하지 않는 ‘비사업용토지’의 경우 양도차익 구간별로 적용되는 6~38%의 양도세 기본세율에다 10%포인트가 추가로 과세되기 때문이다. 비사업용토지 양도세 중과 제도는 2009년부터 올해 말까지 적용이 유예됐지만 내년부터는 양도차익에 따라 16~48%의 양도세율이 적용돼 세 부담이 증가할 수밖에 없다.

대신 내년부터 비사업용토지에도 장기보유특별공제 혜택이 적용될 방침이다. 비사업용토지를 10년 이상 보유한 후 처분하면, 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있다. 따라서 장기 보유자들은 토지보유 기간과 양도차익에 따라 처분시기를 따져봐야 한다. 내년에 양도세율이 10%포인트 높아진다고 해도 장기보유특별공제 혜택을 적용하면 오히려 양도세가 줄어들 수도 있기 때문이다.

예를 들어 A씨가 비사업용 토지를 10년 이상 보유한 후 처분하는데 양도차익이 5억 원이라고 하자. 연말까지 처분할 경우 38%의 양도세율이 적용돼 1억7000만 원에 가까운 세금을 내야 한다. 하지만 내년에 할 경우 양도세율은 48%로 높아지는 동시에 장기보유특별공제가 30% 적용돼 양도세는 오히려 2000만 원 이상 절감된다. 이처럼 양도차익이 발생했다면 7년 이상 보유했을 경우엔 내년 이후에 파는 게 유리하고 그 보다 짧게 보유했다면 올해 안에 매각하는 게 낫다.

비사업용토지를 올해 처분하는 게 유리한 단기보유자가 어쩔 수 없이 내년 이후에 비사업용토지를 팔아야 한다면 눈여겨볼 세법개정안이 하나 더 있다. 기업형 임대사업자에게 토지를 양도하는 개인에게 양도세를 10% 깎아주는 제도다. 법이 통과될 경우 내년부터 이 제도가 3년간 한시적으로 적용된다.

이도저도 아니라면 세법상 비사업용토지에서 제외되는 방법을 찾아볼 필요가 있다. 토지 보유기간의 60% 이상을 사업용으로 쓰거나, 양도일 기준으로 최근 5년 중 3년 이상, 최근 3년 중 1년 이상을 사업 목적으로 직접 사용하면 된다. 보유기간이 짧은 나대지의 경우 일정 기준에 맞춰 창고를 짓거나 주차장으로 사용하면 비사업용토지로 분류되지 않을 수 있다. 건축 목적으로 산 땅은 5년 이내에 팔면 최초 2년간 사업용토지로 인정받을 수도 있다.

또 사업용토지로 인정받는 기준이 다소 모호하기 때문에 비사업용토지 소유자들은 전문가에게 조언을 구해 양도세 중과 여부를 따져보는 것이 안전하다. 예컨대 상속이나 증여를 받은 경작 농지나 건축물을 철거한 나대지 등에는 예외 규정이 적용된다. 비사업용토지를 부득이하게 사업용으로 쓰지 못한 기간에는 사업용토지로 인정받을 수도 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원