[똑똑 재테크]수익 공유형 대출, 내집마련 도우미 될까

김규정·NH투자증권 연구위원

이르면 3월부터 시중은행이 연 1%대 초저금리로 수익 공유형 대출 상품을 선보인다. 소득 수준에 관계없이 누구나 집값의 최대 70%까지 대출받아 주택을 구매하고 집값이 오르면 그 차익을 집값에서 차지하는 대출 비율만큼 은행과 나누게 된다. 대출 금리는 주택담보대출의 기준 금리로 쓰이는 신규 코픽스 금리보다 1%포인트 낮게 결정된다. 지난달 말 기준 코픽스 금리(2.1%)를 감안하면 1.1%의 초저금리로 주택 구입 자금을 마련할 수 있는 셈이다. 은행에서 1.1% 금리로 3억 원을 빌린다면 연 대출 이자는 330만 원이다.

서울 등 수도권과 지방 광역시, 세종시를 비롯해 인구가 50만 명 이상인 6개 도시에 소재한 아파트가 대상이다. 공시가격 9억 원 이하, 전용면적 102m² 이하면 대출 받을 수 있다. 서울의 웬만한 중형 아파트가 대부분 대출 대상에 포함된다. 기존 주택을 처분하는 조건이면 1주택자도 대출받을 수 있기 때문에 장기 보유할 주택으로 갈아타기를 시도하는 1주택자도 이번 대출 상품을 활용할 수 있다.

다만 최초 7년간만 코픽스보다 1%포인트 낮은 금리가 적용되고 그 이후부터는 일반 주택담보대출 금리로 전환된다. 코픽스 금리와 연동되는 변동금리이기 때문에 7년차 이전에도 시장 상황에 따라 금리가 오를 수 있다. 집값 상승 가능성이 낮고 가입 7년 뒤 저금리 혜택마저 사라진다면 계속 대출을 유지하는 것이 불리해질 수도 있다.

집값이 오른다고 해도 은행과 차익을 나눠야 한다. 대출 7년차 이후 일반 대출로 전환될 때 집값이 오르면 그 차익을 집값에서 대출이 차지하는 비율만큼 은행에 나눠줘야 한다. 7년 후에 집값이 1억 원 올라도 집값의 50%를 대출 받았다면 집주인의 차익은 5000만 원인 셈이다.

하지만 적어도 대출 7년차까지는 기존의 전세 대출액이나 월세 비용보다 오히려 저렴하게 내 집 마련 자금을 빌릴 수 있다. 주거비용과 안정성을 고려하면 활용해 볼 필요가 충분하다. 단, 집값이 떨어지면 주택 보유자가 손실을 보게 된다는 점을 명심해야 한다.

대출 7년차까지는 대출을 적절히 유지하는 게 유리할 것으로 보인다. 양도세를 물지 않으려면 2년은 보유해야 하고, 5년 이내에 집을 팔고 대출을 상환하게 되면 조기상환수수료를 내야 하기 때문이다.

수익 공유형 모기지 상품 출시 이전에 계약을 끝낸 투자자는 소유권 이전등기를 마치지 않은 경우에 한해 대출을 신청할 수 있다.

김규정·NH투자증권 연구위원