한풀 꺾인 마곡, 위례 상가 열풍… 이곳 주목

- 주요 신도시 상가 투자 열기 식어... 일부 상가는 절반 유찰 되기도
- 풍부한 주거수요 확보한 개발 완료단계 '한강신도시', 내년 입점 앞둔 수변상업지구에 주목

올 하반기는 전국적으로 부동산 열풍이 뜨거웠다. 한동안 자취를 감췄던 떴다방이 다시 등장했고, 당첨만 되면 수천만원의 프리미엄을 기대할 수 있어 일부 인기 단지들은 수백대 1의 경쟁률을 기록했을 정도다.

이와 같은 열기에 상가 시장으로도 투자수요가 대거 몰리며 위례, 마곡, 동탄 등 주요 신도시를 중심으로 높은 인기를 끌었다. 조성사업이 완료되면 풍부한 주거수요를 확보하면서도 상업지 비율은 낮아 희소성과 안정적인 고정 수익을 바라볼 수 있기 때문이다.

하지만 전문가들은 이러한 조성 초기 단계의 신도시 상가 투자는 아직은 시기상조라고 충고한다.

대표적인 수도권 신도시인 위례나 마곡, 동탄의 경우, 실질적인 수요층인 신도시 거주자들이 입주하여 상권이 형성되기까지는 입주시점부터 약 5년을 바라봐야 한다. 또한, 상권 형성까지 변수가 많아 해당 상권이 활성화 될 것이라는 보장이 없다. 당장의 수익을 바라볼 수 없을 뿐더러 투자자와 임차인들이 공실과 가격 하락 리스크까지 떠안아야 하는 것이다.

거품 낀 높은 분양가도 문제다. 실제로 위례신도시 상가의 경우 1년 사이에 3.3m²당 평균 분양가가 약 300~500만원 올랐을 정도다. 이렇다 보니 최근 공개입찰이 진행된 일부 상가에서 절반 가량이 유찰되기도 했다.

상가의 경우 투자자가 분양 받은 점포를 임차인들에게 빌려주고 임대료로 수익을 내는 구조다. 하지만 분양가가 높을 경우 투자자는 수익을 위해 임대료를 높일 수 밖에 없고, 이는 곧 임차인들의 부담으로 이어지는 악순환이 반복된다.

이에 경쟁력 있는 분양가와 풍부한 배후수요를 확보 했으면서도 마땅한 대표 상권이 없는 김포 한강신도시가 투자자들이 이동하고 있다.

한강신도시는 개발 완료를 앞둔 완성형 신도시다.교통, 교육, 생활환경 등 인프라가 잘 갖춰져 있고최근 5년간 인구의 약 38%가 증가했을 정도로 배후수요가 풍부해 안정성과 수익성을 두루 갖춘 입지로 평가 받는다.

반면,기존에 형성되어 있는 상권들은 술집, 음식점, 학원 등이 밀집되어 있는 것 외에는 이렇다 할 만한 특색이 없어 주말이면 인구가 대거 교외로 빠져나가는 현상이 반복되는 등 가족문화 상권에 대한 수요가 높은 상황이다.

이러한 한강신도시에서 수로변을 따라 이국적인 느낌의 상업지구 조성이 진행 중으로 주목 받고 있다. 한강신도시 특별계획구역인 '라베니체' 수변상업지구가 그 주인공이다. 평일 저녁이나 주말이 되면 수로변을 따라 운동을 하거나 산책하러 나온 인근 주민들로 붐비는 등 현재 조성률이 90%를 돌파했다.

이러한 왕복 1.7km의 수로변을 따라 유럽형 스트리트형 테라스 상가인 '라베니체 마치 에비뉴'가 들어설 예정으로, 현재 1차 분양 물량이 성황리에 계약이 이뤄지고 있다. 인근 2km 이내에 기 입주한 주민들만 약 2만6000여세대, 6만5000여명을 확보하고 있어 상권 선점은 물론 입점과 동시에 안정적이고 풍부한 배후수요를 확보할 수 있기 때문이다.

또한, 상업지구와 맞닿아 있는 10만여㎡ 규모의 중앙공원이 올 해 조성이 완료되고 'e편한세상 캐널시티'에 롯데마트의입점이 확정 되면서 수변상업지구 일대는 우수한 집객력을 바탕으로 한강신도시의 랜드마크로 자리잡을 것으로 전망된다.

입점은 내년 11월 예정으로, 시행사가 직접 나서 임차인들의 리스크를 낮추고 상권의 조기 활성화를 위해 1년간 무상임대를 제공한다.분양가는 1층 기준 3.3㎡당 2100만원대로, 인근 시세 대비 파격적인 가격에 책정됐다.

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