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[김종율의 상가투자]역세권 개발, 아파트 수요 있어야 원활
[김종율의 상가투자]역세권 개발, 아파트 수요 있어야 원활 PDF지면보기역(驛)이 들어선다고 하면 땅값이 오를 것으로 기대하기 쉽다. 대체로 맞는 말이다. 하지만 역세권 개발사업이 이뤄지는 원리에 맞게 토지를 매입해야 오랜 기다림 없이 가격 상승을 기대할 수 있다. ‘발표 때 한 번 오르고, 착공 때 또 한 번 오르고, 개통 때 또 오른다’는 이야기의 속…2023-08-29 03:00
[김종율의 상가투자]‘사업시행자’ 확정 전 토지 투자는 자제해야
[김종율의 상가투자]‘사업시행자’ 확정 전 토지 투자는 자제해야 PDF지면보기토지 투자에 실패한 이들의 이야기는 대개 두 가지로 나뉜다. 먼저는 호재가 있어 매수했는데 알고 보니 개발이 불가능한 땅인 경우다. 예를 들어 지하철이 개통되면 땅값이 오를 줄 알았는데 알고 보니 산지관리법상 보전산지로 사실상 개인 개발이 불가능한 경우가 있다. 언뜻 보아 산처럼 보이…2023-07-07 03:00
[김종율의 상가투자]역세권 상권이라고 다 좋은건 아니다
[김종율의 상가투자]역세권 상권이라고 다 좋은건 아니다 왜 신도시 상가는 지하철이 개통해도 상권이 나아지지 않을까. ‘역세권 상권’이라는 단어를 들으면 어떤 생각이 들까. 아마 지도를 보기도 전에 ‘역세권=좋다’라고 생각할 것이다. 투자를 하는 분이나 창업을 하려는 사람도 역세권 상가라면 묻지도 따지지도 않고 선호하는 경향이 뚜렷하다…2020-01-17 03:00
[김종율의 상가투자]스트리트형 상가, 외부수요도 따져야
[김종율의 상가투자]스트리트형 상가, 외부수요도 따져야 대개의 상가투자자들은 상가 시행사가 설계 디자인 공모를 한다는 것을 잘 모르고 있다. 어떻게 하면 더 예쁜 건물을 지을지, 좀 더 화려하고 통로를 예쁘게 꾸미고 이국적인 느낌이 나도록 연출할 수 있을지 말이다. 이 같은 충분한 연구를 진행한 후 상가를 만들어 내는 것이다. 하지만…2019-12-27 03:00
[김종율의 상가투자]분양가 비싸도 전면지 상가 사는게 이득
[김종율의 상가투자]분양가 비싸도 전면지 상가 사는게 이득 최근 상가와 관련된 뉴스는 대부분 부정적이다. 그중에서도 신도시 상가는 더욱 그렇다. 서울 강서구 마곡신도시, 송파구 위례신도시, 경기 하남시 미사신도시 등 가릴 곳이 없다. 최근 주택 가격 상승과 함께 신도시 아파트는 투자처로 인기를 끌었지만 상가는 안 좋은 소식만 들린다. 그…2019-11-15 03:00
[김종율의 상가투자]지식산업센터內 편의점 수익 계산 어떻게… 건물 연면적 보면 매출 예상 가능
[김종율의 상가투자]지식산업센터內 편의점 수익 계산 어떻게… 건물 연면적 보면 매출 예상 가능 필자는 상가투자와 관련된 질문을 많이 받는 편이다. 상당수는 편의점이나 커피 전문점 등 유명 프랜차이즈와 입점 계약을 했다며 상가의 수익을 물어보는 경우다. 대개 분양가와 보증금, 월세 등 가격을 제시하면서 수익률을 단순하게 계산해 상담을 의뢰한다. 왜 상가투자를 계산기로 하려 …2019-10-11 03:00
[김종율의 상가투자]유동인구 몰리는 主동선을 파악하라
[김종율의 상가투자]유동인구 몰리는 主동선을 파악하라 점포 개발을 할 때 일화다. 편의점 가맹점을 내고 싶다며 찾아온 분이 몇 가지 후보점을 두고 고민하고 있었다. 나름 부동산 공부를 많이 한 분이었기 때문에 당연히 상가에 대한 공부도 포함돼 있었다. 그분이 여러 개의 입지를 놓고 분석하는 방법은 유동인구만을 놓고 비교하는 식이었다. 너…2019-08-23 03:00
[김종율의 상가투자]재개발상가, 정비이후 가치변화 고려해야
[김종율의 상가투자]재개발상가, 정비이후 가치변화 고려해야 서울 은평구의 한 상가가 경매에 나왔다. 이 물건은 응암10주택 재개발구역에 포함됐다 제외된 곳이다. 정비사업에서 말하는 ‘존치구역’이다. 일대가 재개발될 예정이지만 이 상가 자체는 예전의 노후한 건물 그대로 남는다. 그럼 이 물건의 가치는 어디에 포커스를 둬야 할까. 재개발지역…2019-07-19 03:00
[김종율의 상가투자]1층 임대료 비싼 건물, 지하 큰 매장 노려라
[김종율의 상가투자]1층 임대료 비싼 건물, 지하 큰 매장 노려라 흔히 상가라고 하면 1층이 가장 안전하다고 생각한다. 이런 생각은 상가 투자 때 정말 위험하다. 상가라는 부동산은 수익형 상품이다. 매입가격 대비 몇 %의 수익률이 나오느냐에 따라 가치가 정해진다. 그런데 싸게 임대를 주면 쉽게 임차인을 구할 수 있다는 생각에 1층만 고집하면 나쁜 입…2019-06-07 03:00
[김종율의 상가투자]경리단길 임대료 왜 더 못오를까
[김종율의 상가투자]경리단길 임대료 왜 더 못오를까 최근 언론에서 서울 명동, 종로 등 핵심 상권이 죽어가고 있다는 보도가 자주 나온다. 이미 대부분의 독자가 피부로 느끼고 있는 현상이다. 서울시내를 돌아다니다 보면 곳곳에서 빈 상가를 쉽게 찾을 수 있어서다. 상권 쇠퇴 보도 가운데 유독 눈에 띄는 지역이 하나 있다. 바로 용산구 경리…2019-05-10 03:00
[김종율의 상가투자]논밭 옆 숙박시설이 ‘진흙속 진주’?
[김종율의 상가투자]논밭 옆 숙박시설이 ‘진흙속 진주’? 부동산 투자에 대한 강의를 할 때 관련법을 다루는 건 상대적으로 수월하다. 옳고 그름이 명확해서 그에 맞춰 강의를 하면 이견이 생길 수 없기 때문이다. 하지만 법을 아는 것과 실제 법을 활용할 줄 아는 것은 다르다. 상가 투자에서 중요한 허가권을 중심으로 살펴보자. 중심지역으로 …2019-02-08 03:00
[김종율의 상가투자]1층에 대한 환상-대표상권 맹신 버려라
[김종율의 상가투자]1층에 대한 환상-대표상권 맹신 버려라 ① 대표상권에 대한 무조건적인 신뢰 상가투자를 위해 반드시 알아야 할 것 중 하나가 상권과 입지에 대한 이해다. 상권은 일대, 영역, 바운더리의 개념이다. 반면 입지는 그 상권 내에서의 우위를 뜻한다. 상가투자에서 상권과 입지 가운데 뭐가 더 중요할까. 정답은 입지다. 신도시 상…2019-01-04 03:00
[김종율의 상가투자]최저임금 1만원 시대, 입지가 답이다
[김종율의 상가투자]최저임금 1만원 시대, 입지가 답이다 “이제 금리가 계속 올라간다는데 상가에 투자해도 괜찮을까요?” 최근 저녁 자리에서 받은 질문이다. “금리가 문제가 아니라 최저임금 인상이 더 문제”라는 게 나의 대답이었다. 하버드대 경영학과 마이클 루카 교수의 연구에 따르면 최저임금이 1달러 오르면 소비자평가 중간 등급 정도…2018-12-04 03:00
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