李在明（イ・ジェミョン）大統領が複数住宅所有者に加え、投資・投機目的の１住宅所有者までを念頭に「政策手段を総動員する」と言及したのは、不動産市場を実需中心に再編しつつ、強力な規制に乗り出す意志を改めて示したものと受け止められている。複数住宅所有者に対する総合不動産税の引き上げ、未居住１住宅の長期保有特別控除の縮小、追加的融資規制の強化など、税制と金融を網羅する全方位的な圧力カードが同時多発的に発動される可能性が高まっている。
李大統領は２６日、Ｘ（旧ツイッター）で「各種規制と負担は実居住用１住宅を基本とし、居住の有無、住宅数、住宅価格水準、規制内容、地域特性などに応じてきめ細かく加重し、通常の居住は積極的に保護する一方、住宅を利用した投資・投機は徹底的に封じ込めるよう設計する」と述べた。
政府は、譲渡所得税に適用される長期保有特別控除の調整を検討している。李大統領は先月２３日、Ｘで「非居住の１住宅も居住用ではなく投資・投機用であれば、長期保有したという理由で税を軽減するのは疑問だ」と指摘していた。
現行制度では、住宅を売却する際、１住宅者は保有期間と居住期間に応じてそれぞれ最大４０％、計８０％まで譲渡税が軽減される。複数住宅者は最大３０％の控除となる。長期保有特別控除について、保有要件を大幅に縮小するか、複数住宅者を排除する方向で検討が進められている。この場合、住宅を購入しても実際に居住しなければ控除を受けにくくなる。
公示価格の現実化率や公正市場価額比率を引き上げる案もある。現行の住宅保有税は、政府が定めた住宅価格である公示価格に公正市場価額比率を掛けて課税標準を決めている。今年の集合住宅公示価格の現実化率は市価の約６９％の水準だ。これを８０～９０％の水準に引き上げるか、尹錫悅（ユン・ソクヨル）政権当時に９５％から６０％へ引き下げられた公正市場価額の比率を段階的に引き上げれば、保有税負担は直ちに増す。
複数住宅者に対する総合不動産税率の引き上げや基礎控除限度の縮小も議論対象だ。政府は２０２２年、総合不動産税の基礎控除を引き上げ（１住宅者は１２億ウォン、２住宅者は９億ウォン）、２住宅者まで基本税率を適用するようにした。規制が強化されれば、複数住宅者の総合不動産税の負担は重くなる可能性がある。
融資規制の強化も見込まれる。金融当局は、実居住しない住宅に対する担保認定比率（ＬＴＶ）を引き下げ、複数住宅者の融資満期延長をより厳格に制限する方針だ。銀行が複数住宅者の満期延長を審査する際、「年間賃貸所得比利息返済比率（ＲＴＩ）」の確認を義務付ける案も含まれる可能性が高い。
世宗市＝チョン・スング記者 カン・ウソク記者 soon9@donga.com
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