老朽住宅の再建築規制緩和策、来月中に発表か

築３０年が過ぎた住宅は安全診断前でも再建築組合を設立できるようにするなど再建築・再開発の規制を大幅に緩和する案が来年１月中に発表される予定だ。ただし最近の不動産景気悪化と建築資材の価格高騰などで、このような措置が直ちに再開発・再建築事業の活性化につながることは難しいという見方もある。

国土交通部（国土部）は２２日、「再開発・再建築手続きの合理化を進め、規制緩和案を具体化し、来年１月中に発表する計画だ」と発表した。尹錫悦（ユン・ソクヨル）大統領は前日、ソウル中浪区中和（チュンラング・チュンワ）２洞のモアタウン（小規模住宅整備管理地域）を訪れ、「再開発・再建築着手の基準を老朽度に全面的に変えなければならない」と発言した。国土部によると、昨年末基準で全国で築３０年以上の住居用建物は５０．５％に達する。

このため、まず再建築の推進に必要な安全診断の枠組みを変える案が進められるものとみられる。現在は再建築をするためには、再建築年限である竣工３０年が過ぎた建物でも安全診断を通じて、△構造の安全性△住居環境△設備の老朽度△費用便益などを評価し、危険水準であるＤやＥ判定を受けなければならない。そこで初めて推進委員会の設立が可能になる。

国土部は安全診断を完全に廃止する案は検討していないという。代わりに安全診断の時期を組合設立後に変更し、まず事業を始めた後、安全診断を受けるようにする案が有力視されている。Ｊ＆Ｋ都市整備のペク・ジュン代表は「１０００戸くらいのマンション団地の安全診断には４億ウォン程度が必要だが、組合設立前は誰が資金を調達するかが明確でないため、資金の調達に時間がかかる」として「安全診断前に組合設立を許可すれば事業の推進速度が速くなるだろう」と話した。

安全診断評価項目において現在３０％となっている設備老朽度の配点を大きく増やす案も可能だ。現在は構造安全性と老朽度、住居環境の配点が全て３０％だが、構造安全性を大幅に下げ、残りの基準の配点を増やすことだ。再開発事業の場合、事業推進のための住民同意の要件を緩和する案などが取り上げられている。

ただし、このような措置が再開発・再建築事業の活性化に直ちにつながることは難しいという観測も出ている。不動産プロジェクトファイナンス（ＰＦ）の不良債権化や工事費の引き上げなどですでに進行中の事業も遅々として進まない状況にあるからだ。大手建設会社の関係者は「不動産景気が良くならない限り、安全診断手続きがなくなったからといって積極的に受注しようとはしないだろう」と話す。ソンサン市営マンションのキム・アヨン再建築予備推進委員長は、「１年かかる事業施行計画審議を６ヵ月に短縮した方が住宅供給により効果があるだろう」と話す。


イ・チュクボク記者 bless@donga.com