超強力な１０・１５不動産対策、需要を分散させてソウル集中を防がねば

政府は、ソウル全域と京畿道（キョンギド）１２地域を規制地域に指定し、これらの地域でマンションを購入する際の住宅ローンの限度を大幅に引き下げる超強力な不動産対策を打ち出した。『６・２７融資規制』『９・７供給対策』に続き、李在明（イ・ジェミョン）政権が発足から約四か月で打ち出した三度目の対策である。今回の対策により、住宅価格上昇の勢いは一時的に鈍る可能性が高い。しかし、住宅需要者の「選りすぐりの一戸」志向を変えるには、特定地域のマンションに需要が集中する流れを分散させる方策が不可欠であるとの指摘が多い。

『１０・１５対策』の柱は、すでに規制地域に編入されていたソウルの江南（カンナム）３区（瑞草・江南・松坡区）と龍山区（ヨンサング）を含むソウル２５区全体、京畿道の果川（クァチョン）市、光明（クァンミョン）市、城南（ソンナム）市の盆唐（プンダン）区・寿井（スジョン）区・中院（チュンウォン）区、龍仁市水枝区（ヨンインシ・スジグ）など１２地域を土地取引許可区域・投機過熱地区・調整対象地域の三重規制下に置くところにある。これらの地域で住宅を購入するには地方自治体長の許可が必要で、購入後２年間は実際居住する義務がある。

対策の最も大きな影響は、ローンである。規制地域内で持ち家のない人が受けられる住宅ローンの比率（ＬＴＶ）は７０％から４０％に引き下げられる。別途の高額住宅向け融資限度も設けられ、１５億ウォン未満は６億ウォン、１５億～２５億ウォンの住宅は４億ウォン、２５億ウォン超は２億ウォンまでしかローンを組めない。１住宅所有者のチョンセ（賃貸保証金）資金融資も２億ウォンまでに制限される。チョンセ保証金と融資に頼る「ギャップ投資」が難しくなることを意味する。

政府が規制地域を一度に大幅に拡大したのは、「漢江（ハンガン）ベルト」など価格高騰地域のみを対象にすれば、近隣地域で住宅価格が上昇する「風船効果」を防げないからだ。首都圏での住宅不足問題を短期に解消することは難しいため、広範囲な地域での取引を抑制する苦肉の策を取ったのである。実際、１～８月のソウル市マンションの着工件数は１万１６００戸余りと前年同期比で１５％減少し、住宅分譲件数は８９００戸余りで４３％減少した。来年にはさらに急激な落ち込みが予想される。今のところ、住宅価格のさらなる上昇を狙う一部の「上級地マンション」対象の投資熱を弱める必要がある。

この対策によって時間を稼いだなら、政府は一山（イルサン）や盆唐（プンダン）など第一期新都市の高密度再整備と、進まぬ第二期新都市の開発ペースを大きく引き上げなければならない。首都圏広域急行鉄道（ＧＴＸ）など交通網の拡充を通じ、首都圏の新都市に住みながらソウルへ通勤する若年層が不便を感じない安定した居住環境を整えることが何より急務だ。