●「地価さえ下げてもらえれば、分譲価格は政府の要求水準まで下げられる」
不動産施行会社代表のヤン某氏は、０５年１１月、京畿道坡州市（キョンギド・パジュシ）でマンション建築用の土地を買い入れ始めた。２万余坪を買い上げて約８００世帯を建てようとしたが、約１年で諦めた。
急騰する地価のためお手上げ状態である。初めのころは、１坪当たり８０万ウォンのものもあったが、今は２５０万ウォンでも売らないという地主が多い。それも、今年９月から分譲価格上限制が導入されれば、採算を合わせるのは到底無理だ。
ヤン氏は、「地価を下げてくれれば、政府が言うとおりに分譲価格を引き下げることができる。しかし、土地市場は放っておきながら分譲価格ばかり抑えて、どうやって事業を進めろと言っているのか分からない」と抗辯した。
政府の相次ぐ不動産対策で住宅価格は安定傾向を見せている反面、首都圏の地価は依然として高止まりが続いている。このため、建設会社は地価を引き下げてもらえなかったら、住宅事業ができないとし、政府に対策作りを促している。
実際、東亜（トンア）日報が５日に入手した施工会社３社の事業計画書によれば、地価が全体事業費の７０％に達する例もあることが判明した。
●分譲価格のジレンマ
Ａ社の事業計画書を見ると、ソウル瑞草区蚕院洞（ソチョグ・チャムウォンドン）に計画中のマンション団地（５９坪型５６世帯）の総事業原価は９９０億ウォン。この中で純粋な地価は５２４億ウォン（坪当たり平均３５００万ウォン）、資金調達による利子は１１０億ウォン（分譲完了時点まで算定）で地価の比重が原価の６４％も占める。半面、高い分譲価格の原因に挙げられていた建築費の割合は２７％にとどまる。
Ａ社は、８％内外の収益率を見込んで分譲価格を坪当たり３５００万ウォンに策定した。これは先月歴代最高価格で分譲されたＧＳ建設の「瑞草アートジャイ」（坪当たり３３９５万ウォン）よりも高い。収益率を５％に下げて、工事費を坪当たり５００万ウォンから３５０万ウォンに減らしても分譲価格の値下げ幅は坪当たり４９０万ウォンにすぎず、依然として３０００万ウォンを上回る。地価がそのままである限り分譲価格を大幅に値下げするのは事実上不可能である。
Ｂ社がソウル広津区広壮洞（クァンジング・クァンジャンドン）に建設予定のマンションも同じだ。坪当たりの土地買い入れ価格が１６００万ウォンもして、全体事業費で地価が占める割合が７０％を上回る。Ｂ社がこの事業で５％台の収益を上げるためには分譲価格が２０００万ウォンを上回らなければならない。
Ｃ社は、坡州市金村洞（クムチョンドン）にマンションを建てようとしたが、結局地価のために事業を諦めた。坪当たりの宅地費が２２０万ウォンでソウルに比べると格安だが、分譲価格を坪当たり６００万ウォン以上もらうのが困難であるため、２％台の収益も上げられないものと推算されたからだ。
この事業の建築費の比重は６８％で、相対的に高いが、建設規模（７８０世帯）が大きいだけで、事業に影響を与えるほどではないというのがＣ社の説明だ。
●びくともしない首都圏の地価…供給委縮は必至
ソウルと京畿道一帯の地価が高いのは、何より使える土地が少ないため。さらに、地主らはほとんど前から持っていた土地を所有している場合が多く、住宅景気が良くなくてもあえて安値で土地を売ろうとはしない。
今年からは非事業用土地の譲渡所得税が６０％と高くなり、地主が税負担を買収者に転嫁したり最初から土地を売らないという場合も多い。また、上半期中に確定される「盆唐（プンダン）級新都市」の発表をひかえて、開発への期待感が高まっている上、選挙シーズンになると決まって打ち出される各種開発公約も地価が値下がりしない要因として挙げられる。
施行会社ソレックス・プランニングのチャン・ヨンソン社長は、「地主らは急な金が必要なわけでもない上、いま売っても税金ばかり払うことになるので、安値で土地を売る理由がない」と述べた。
ヘミルコンサルティング社のファン・ヨンチョン社長は、「地価がびくともしない状況で、分譲価格上限制が実施される予定であるため、民間業者らは事実上お手上げの状態だ」とし、「マンション供給の委縮につながりかねない」と指摘した。
koh@donga.com sukim@donga.com
About Dong-A Ilbo