「アマチュア的」韓国の賃貸住宅市場、より多様で透明に

人口総調査によると、２０２４年基準で全国の世帯数は約２２９９万世帯だ。同年の持ち家居住率（自ら所有する住宅に住む割合）５８.４％を単純適用すれば、約９６０万世帯が賃借人として居住しているとみられる。１世帯１戸と仮定すれば、住宅総調査上、２４年の公共賃貸住宅は約１９７万戸であり、少なくとも約７６０万戸は民間が一般的なチョンセ・月貸しなどで供給している計算になる。

７６０万戸、１戸当たり２人が居住すると仮定しても１５００万人を超える消費者を抱える巨大市場だ。しかし韓国の民間賃貸住宅といえば、特に代表的な企業やブランドは思い浮かばない。隣国日本では東急、三井、住友など大企業が自社ブランドで賃貸住宅を供給・運営しているのとは対照的だ。

韓国の民間賃貸住宅市場はアマチュア的だ。チョンセ・月貸し申告制が施行される以前は、正確な賃料や売買相場を知るには不動産仲介業者に依存するしかなかった。今も取引が少ないオフィステルやヴィラでは相場確認が難しいケースが多い。商品の価値を正確に把握しないまま購入するようなものだ。それだけではない。５０００ウォンのコーヒーはカード決済でも、数十万ウォンの家賃は現金振込が大半だ。住宅の修理が必要になれば、家主と入居者が直接言い合わなければならない。

登録賃貸事業者制度は、こうした市場を陽性化しようとする試みだった。事業者に自ら所有住宅の登録を促し、「不透明」だった民間賃貸市場を制度圏に取り込み、入居者保護のため一定のルールを守らせる内容だった。住宅価格上昇期に過度な税制優遇を与える設計となり結果的に失敗に終わったが、意図だけを見れば必要な政策だったといえる。

登録賃貸事業者制度が個別の多住宅保有者を制度圏に取り込もうとした試みだとすれば、１５年導入のニューステイ事業は企業型民間賃貸を増やし、民間賃貸「産業」を育成しようとする試みだった。その後、公的支援民間賃貸住宅へと名称や要件を変更し１０年以上事業は続いているが、需要の多い立地に十分供給されているかは疑問だ。しかも賃貸収益より売却や分譲収益に重点が置かれている。賃貸事業そのものとしては持続可能とは言い難い。

消費者が力を持つには、質の高い多様な商品が競争しなければならない。しかし韓国の住宅賃貸市場は多様性と透明性が極めて不足している。価格、品質、事後管理の水準自体が低く、関連情報も透明に公開されていない。公共賃貸の質向上や多様な需要への対応は進められているが、福祉的に供給される公共賃貸だけで全ての賃貸需要を満たすのは事実上不可能に近い。

多住宅保有者規制への反対論として、「多住宅保有者は賃貸住宅を供給し市場の安定に寄与している」との「役割論」が繰り返し持ち出される。これは、チョンセ・月貸し市場が不安定であれば不動産政策手段が制約されることを示唆している。質の高い商品を需要に合わせ多様かつ十分に供給すること。それを民間賃貸市場で実現してこそ、不動産価格の安定も可能になる。