マンションの時価総額、ソウルの割合が４３％で過去最高

今年、ソウルを中心にマンション価格の上昇が続き、ソウルのマンション時価総額の割合が過去最高の水準に達した。賃貸取引全体に占める月払い賃貸（ウォルセ）の割合も過去最高の６０％を超え、脆弱層の住居費の負担が増し、消費余力が低下したことが明らかになった。

韓国銀行（韓銀が２３日に公表した金融安定報告書によると、ソウルのマンションの時価総額は１１月末時点で１８１７兆６０００億ウォンとなり、全国の４３．３％を占めている。２０２０年８月末の過去最高（４３．２％）を上回り、昨年１２月末の４１．０％から、今年に入ってから２．３％ポイントが上昇した。

一方、１１月時点で５大広域市の住宅価格は、過去最高比で平均１８．３％下落した。韓銀は、多住宅保有者規制の強化でソウルの住宅取得需要が高まったことに加え、ソウル志向を背景に若年層を中心とした人口流入が大きく増えたためと分析した。

ソウルへの集中は市場の過熱を招いた。第３四半期（７～９月）のソウル住宅市場のリスク指数は０．９となり、実体経済に対する過熱度を示す同指数として、集計を取り始めた２０１０年第１四半期以来の最高水準となった。２０２１年第１四半期の０．８７をピークに低下し、昨年第４四半期は０．４２だったが、今年に入り急上昇した。

さらに、ソウルの地域内総生産（ＧＲＤＰ）に対するマンションの時価総額は、第２四半期（４～６月）時点で３倍に達した。ソウルで生産されたすべての財貨やサービス価値の３倍に相当するマンション資産が積み上がっていることを意味し、２０１５年以降で最高だ。

全国の賃貸取引に占める月払い賃貸の割合は１０月時点で６０．２％に達した。伝貰（チョンセ＝住宅の賃貸保証金）詐欺を受けた伝貰忌避や、伝貰資金融資規制の強化が背景と分析される。韓銀は、月払い賃貸割合の拡大が一部脆弱世帯の財務健全性に悪影響を及ぼすと懸念する。マンション居住の所得下位２０％の世帯では、伝貰の場合、所得比住居費の割合が１７％だが、月払い賃貸では２１．２％に高まる。韓国銀行の張禎洙（チャン・ジョンス）副総裁補は、「月払い賃貸割合の拡大は、とりわけ低所得層の住居費負担を大きく高める要因だ」とし、「ミクロ的な政策補完が必要で、月払い賃貸世帯への税額控除拡大などを政府が検討していると承知している」と述べた。


ハン・ジェヒ記者 hee@donga.com