「担保割れチョンセ」巡る国土部とソウル市の情報のズレが混乱を招いている

最近、住宅価格が伝貰（チョンセ＝借り家住宅の賃貸保証金）価格より急速に下落するや、首都圏で「カントン伝貰（担保割れ住宅）」が急増している。特に低い伝貰金のために、庶民や青年世代が多く借家して暮らす連立・多世帯住宅などのビラ（長屋などの集合住宅）の価格が急落し、借家人が伝貰保証金を踏み倒される危険が大きくなっている。ところが、カントン伝貰の被害を減らすために、政府と地方自治体が提供した情報がバラバラで、むしろ借家人の混乱が拡大している。

国土交通部（国土部）が１４日発表した伝貰保証金率（住宅価格比伝貰保証金の比率）の資料によると、ソウル城北区（ソンブクク）の伝貰保証金率は６６.５％で、カントン伝貰のリスクが相対的に低かった。一方、先月２３日のソウル市の発表資料で、城北区は伝貰保証金率が８７％と高い危険地域だった。２０日あまりの差を置いて出た国土部とソウル市の伝貰保証金率が２０％ポイントを超える差を見せたのだ。鐘路（チョンノ）・陽川（ヤンチョン）・江西（カンソ）・九老（クロ）なども、両調査の伝貰保証金率の差は１０％ポイント以上だった。国土部とソウル市は調査時点や方法が違うからと言っているが、結果的に借家人の判断に混乱をきたすことになった。

家主が受け取った住宅ローンと伝貰保証金を合わせた金額が住宅価格に迫ったり、越えるのがカントン伝貰だ。現在、首都圏のビラなどの平均伝貰保証金率は８３.７％と高く、ソウル江西区、仁川南洞区（インチョン・ナムドング）、京畿安山市（アンサンシ）などの一部のビラは、伝貰保証金率が１００％を超える完全なカントン伝貰だ。伝貰保証金率が７０～８０％に達すると、家主が融資を返済できず、家が競売にかけられた時、借家人が保証金全額を返してもらえないリスクが高くなる。

全財産で最も大きな割合を占める伝貰保証金を一部でも失うことになれば、庶民は直ちに生計の脅威を受けることになる。住宅都市保証公社（ＨＵＧ）の保証金返還保証保険に加入すれば、家主の代わりに保証金を返すというが、保証金契約を交わした後に家主の税金滞納事実などが明らかになり、保険加入を断られる事態が頻繁に起きている。

最近のように不動産取引が姿を消した状態で住宅価格が急落する時は、借家人が住宅価格や伝貰保証金の水準に見当をつけるのは非常に難しい。カントン伝貰の被害を減らすためには、何よりも正確な情報が提供されなければならない。国土部は、伝貰保証金率の調査方法などを地方自治体と一致させ、実質的に借家人に役立つ資料を作り出さなければならない。伝貰契約を交わす前に、家主の税金滞納記録などを借家人が確認できるようにするなどの補完措置も、早急に用意する必要がある。