一戸当たりの分譲価格は最大５２億５２００万ウォン。年間の保有税だけで１億ウォン。こんなマンションをソウルの江南（カンナム）ではなく江北（カンブク）に建設して、果たして売れるものか。
３日から相次いで分譲を始めたソウル城東区聖水洞（ソンドング・ソンスドン）のトゥクソム商業地域の住商複合マンションが、不動産市場のホットな話題となっている。ここの分譲の成否によって、ソウルの「富の地図」が変わることになるためだ。
３．３平方メートル（１坪）当たり４５００万ウォン台の史上最高分譲価格が江北で通じれば、ソウルの富裕層の居住形態が変わることもありうる。これは、富裕層の地域が江南以外のところにもできるということを意味する。
各メーカーでは「大韓民国の０．１％」を掲げ、富裕層の誘致に乗り出している。一方で、ここが江南の住宅価格を刺激しかねないという批判も起こっている。
●江南住民は漢江を渡るか
トゥクソム商業用地は「ソウルの森特区」とみなしてもいい。１１６万平方メートル（約３５万坪）のソウルの森の中に、５万４０００坪の商業用地が島のように造成されるためだ。ここには住商複合マンション約６３０戸とともに、ホテルやコンベンションセンター、ショッピングモール、アートセンターなどが建設される。
成否のカギは、江南の住民が漢江（ハンガン）を渡り、トゥクソムに入居するかどうか、だ。
ギャラリアー・ポレの分譲を担当したロイヤルワーカーＤ＆Ｃの金ソクジュン専務は、「トゥクソムは最高のビジネス・文化施設やマンションを結合した新しいコンセプトの住居空間だ」と述べ、「江南に取って代わる価値は十分ある」と主張する。金専務は、「面接した江南住民１００人のうち半分が、トゥクソムの住商複合に関心を示した。潜在顧客の中では、道谷洞（トゴクドン）や大峙洞（テチドン）の住民が多い」と話す。
だが、否定的な展望も少なくない。
不動産バンクの金ヨンジン・マーケティング本部長は、「江南住民が従来のコミュニティや便宜施設などを捨て、トゥクソムに来るのは容易なことではない」と話す。
●「富裕層のコミュニティ構築」がカギ
トゥクソムの分譲はネットワーク効果、すなわち、どのような人々が集まるかによって、ミクロ的にはトゥクソムの価値、マクロ的には江北への認識が変わりかねないというのが業界の判断だ。富と名誉を兼ね備えた名士たちが購入してこそ、最高級のコミュニティになりうるし、そのような可能性を示してこそ、需要者がつめかけることになるだろうという意味だ。
業界では、２ヵ所の住商複合マンションが完売するのに、長くて１年ほどはかかると見ている。その期間に最高層の需要者を一人ずつ誘致し、「高級コミュニティ」の造成に取り組むという戦略だ。４日に始まった「ハンスプｅ便利な世界」の１順目の申請者は、５日まででたった１人だったが、各社ともに、意図的に「関係ない」という反応を示しているのもこのためだ。この地のマーケティング要員は審査委員とも呼ばれる。高級コミュニティを作るため、有名人を選抜してのマーケティングに集中しているためだ。
分譲会社のある関係者は、「事前ＰＲのさいに購入の意思を示した人は、財閥関係者やベンチャー企業家、芸能人などの順に多かった」と話す。
同じ関係者はまた、「顧客からは、保有税より相続税や贈与税についての問い合わせが多い」とし、「相続や贈与の目的で購入しようとする需要もあるようだ」と話す。
●江南住宅価格への刺激を憂慮
トゥクソム住商複合マンションが最高級の居住地として認められれば、江北地域の全般に前向きな効果があるという分析も出ている。江北も、地域によっては江南に劣らぬ居住地となりうるという認識が広まるだろうという期待からだ。
実際にトゥクソム周辺では、従来のマンション価格の多くが、今年に入って最大７０００万ウォン近く値上がりしている。
トゥクソム住商複合は江南の住宅価格を引き上げるだろうという懸念も少なくない。
トゥクソムから漢江をはさんで向かい側にある狎鷗亭洞（アプグジョンドン）の不動産仲介業者らは、早くも周辺住民に、「江北で３．３平方メートル当たり４５００万ウォンの分譲価格が通じるなら、ここのマンション価格は少なくとも５０００万ウォンは超えるはずだ」と主張している。
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