建設交通部（建交部）は、京畿道華城市東灘（キョンギド・ファソンシ・トンタン）１新都市内の住商複合マンションへの申込者の住所地統計に関連して、「無理な解釈」を出したことで議論を呼んでいる。
建交部は７日に報道参考資料を発表し、「最近、平均２０倍の申込み倍率を見せ、１順位で締め切られた東灘１新都市内の住商複合マンション『メタポリス』の分譲を申し込んだ２万４０００人のうち、ソウル居住者が４９００人と全体の２０％に上った」とし、「これは一般分譲物件１２２９戸の４倍にも上る水準だ」と主張した。
そのうえで、「ソウルと京畿道の城南市（ソンナムシ）、果川市（クァチョンシ）、龍仁市（ヨンインシ）、水枝（スジ）など、いわゆる『バブルセブン』居住の申込者全てをあわせれば、全体の申込者の５４％となり、これは東灘新都市に対するソウル江南（カンナム）地区住民たちの高い関心を反映しているものだ」との見方を示した。
しかし専門家たちは、「東灘新都市の『江南代替効果』に対する批判的な世論が高まり、建交部が投資需要と実質需要とを区別せず、統計を恣意的に解釈している」と指摘した。
最近公開された華城市の資料によると、今年１月２９日から３月２２日までに、東灘１新都市のモデル団地に入居した住民２３４６人のうち、ソウルから移住者は９．２％の２１７人に止まっている。
●「一般のマンションと住商複合は異なる」
不動産専門家たちは、高級住商複合マンションであるメタポリスが東灘新都市の「ランドマーク」となる可能性がある上に、入居すれば転売も可能であるため、ソウルなどからの投資需要が集中するのは当たり前の現象だとしている。
匿名を求めたメタポリスの関係者は、「メタポリスは４０〜５０坪型が殆どで、分譲価格も１坪＝１１７０万から１７００万ウォンと高値であるため、ソウル江南などバブルセブン地域住民たちの投資需要が圧倒的に高い」と言い、「これを、モデル団地内の一般マンションと比較して、ソウルからの需要が増えたと解釈するのにはこじつけだ」と話した。
また、別の住宅業界の関係者は、「一般マンションと住商複合とは性格が全く異なる。建交部が急いだあまり、投資需要を実質需要のように見せかけて統計を解釈すれば、ややもすれば投機者たちをかばうような印象を与えかねない」と警戒した。
●東灘２新都市の「江南代替効果」は依然として疑問
建交部は同日、また「東灘２新都市が城南市盆唐（ブンダン）新都市より条件が良好で、江南の需要を相当吸収できるだろう」としながら、△豊かに緑地などの快適な居住環境、△１００万坪以上のビジネス用地の造成、△便利な交通網の構築、△１坪＝８００万ウォン代の安価な分譲価格を、その根拠としてあげている。
しかし、これに対する市場の反応は違った。
緑地などの快適な居住環境が、江南の需要を誘引する直接的な引き金にはならない上に、主な企業が水原市（スウォンシ）に主要拠点を置いている状況下で、首都圏規制政策をあえておかしてまでも相当なインセンティブを示さない限り、企業を誘致するのは難しいという指摘だ。
また、土地の補償費として６兆ウォン前後を支払わなければならないし、交通網などの基盤施設を大幅拡充しなければならない中で、１坪＝８００万ウォン代の分譲価格が果たして可能だろうかという疑問も持ち上がっている。
bae2150@donga.com sukim@donga.com
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