秋秉直（チュ・ビョンジク）建設交通部長官が軽率な言行で四面楚歌に見舞われている。追加新都市として発表した地域の住宅価格が上がることはもちろん、投機防止対策のない「突然の発表」で、該当の地域不動産市場をさらに刺激したからだ。建設交通部のどんぶり勘定式の予想とは違い、新都市発表後、ソウル江南など首都圏の住宅価格も大幅上昇傾向にある。
◆それでは今回の新都市效果で、首都圏の住宅価格が中長期的に安定するのだろうか。一部では、「５、６年後になって分譲される新都市では今上昇中の住宅価格を安定化することができない」と予想している。もちろん、新都市開発が当面の実際需要を満足させるのにそれほど役立たないことは事実だ。しかし、新都市発表には住宅価格の中長期的な上昇を狙った投機的需要（仮需要）を緩和する效果がある。また供給拡大を通じ、長期的に首都圏の住宅価格を安定させる最も効果的な方法である新都市開発を中断することはできない。
◆関心の的は、「新都市が果してソウル江南（カンナム）に代わることができるのか」ということだ。それを可能にするためには、教育、文化、医療、環境など基盤施設をよく整え、「江南名品論」を沈静化するような「名品新都市」を造成しなければならない。ソウルの都心や江南へ通勤するのに２時間もかかってはならない。中途半端な新都市は江南の希少価値を高めるだけだ。魅力のない新都市は、ややもすれば供給過剰だけを生む可能性もある。ソウルから５０〜６０ｋｍ以上離れた外郭都市では今も住宅普及率が１００％を超えており、未分譲が続出している。
◆政策が市場とかけ離れては効果がない。首都圏の住宅価格を安定させるためには、需要のある所に品質の良い住宅を建設しなければならない。ソウル江南から近い首都圏の南部地域が最も良い候補地だ。京畿道果川（キョンギド・クァチョン）、安養（アンヤン）、河南（ハナム）、広州（クァンジュ）や城南（ソンナム）のソウル空港などで土地規制を果敢に解く「発想の転換」が求められるという主張もある。一部の専門家は首都圏で新規の宅地確保が難しいだけに容積率を緩和し、供給世帯を増やさなければならないと提案する。すでに、このような話にも耳を傾けるような時期になった。もちろん開発利益のみを狙った乱開発にならないように補完対策を並行することも必須だ。
許承虎（ホ・スンホ）論説委員 tigera@donga.com
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