マンション価格に振り回される不動産政策

●マンション価格に振り回される不動産政策

金大中政権以来、不動産政策は景気が低迷すると規制を緩和し、市場が過熱気味になると価格を抑えるなど、典型的な「アメとムチ」政策を繰り返している。

ソウル地域のマンション価格は通貨危機直後である１９９８年から下落し続け、同年４月には前月比４．７％値下がりしている。それを受け、政府は同年△５月、取得・登録税の一時的な減免、△１２月、首都圏の公共宅地内の専用面積２５．７坪以下のマンションに対する分譲価格の自律化措置など、相次いで緩和策を打ち出した。

それが功を奏したかのように、１９９９年１月にはマンション価格の上昇率が３．１％と回復した。

ところが、間もなくマンション価格の上昇率が０％台と再び低下するや、△００年８月には非首都圏内に新しい住宅を購入する際に譲渡所得税の免除（０１年末までに一時的に適用）、△０１年５月には生涯最初の住宅購入資金支援などの政策を新たに発表した。

不動産市場に対する相次ぐ「アメ」措置を受け、マンション価格は安定化どころか高止まりしている。０２年１月だけで平均６．５％上昇している。

そして、政府はまたしても「緩和」から「規制」に不動産政策のかじを切った。

０２年１月には分譲権の転売に対する税務調査計画が発表された。しかし、マンション価格は同年３月までに月平均上昇率が３％を割らないという高値で推移した。それを受け、政府は３月にソウル地域を投機過熱地区に指定しており、同年８月には再建築マンションに対する安全診断強化策などを打ち出した。

相次ぐ規制策を受け、同年末にはマンション価格の上昇率がようやく０％を割った。

●なかなか収束しないマンション価格

盧武鉉（ノ・ムヒョン）政権は、発足直後から各種の規制策を打ち出してきた。０２年、出した規制の「効き目」が薄くなり、マンション価格が再び上昇傾向を取り戻しているのが背景となった。

０３年４月、マンション価格が１．９％値上がりし、回復に向かうや、政府は５月投機過熱地区内の分譲権転売制限強化、投機過熱地区内の住商複合マンション（住居と商業施設が混在するマンション）の分譲権転売禁止措置を発表した。

しかし、マンション価格は一時０％台に抑えられたかのように見えたが、同年９月再び２．５％上昇したことから、政府は急きょ、政権発足以来初の不動産総合対策である１０・２９対策を発表した。

１世帯３住宅以上の保有者に対する譲渡税重課などを盛り込んだ同措置を受け、マンション価格の上昇率に一時歯止めが掛かった。とくに、０４年６月から０５年１月までソウル地域の平均マンション価格の上昇率はマイナスとなった。

これには０４年４月与党ヨルリン・ウリ党の総選挙の勝利で「盧武鉉式改革政策」に弾みがつくだろうという見方が市場に広まったことによるところが大きいと専門家たちは受け止めている。

しかし、政府が同年１１月ソウル江南（カンナム）、松坡（ソンパ）、城東（ソンドン）区の一部を住宅取引申告地域から解除し、０５年１月にはソウル市の再建築マンションの安全診断の簡素化などの緩和策を打ち出すや、マンション価格は値を戻した。

０５年２月から反発したマンション価格は６月に上昇率２．２％になるなど、価格の回復が鮮明になってきた。そこで、政府は再び政策基調を規制強化に転換し、４月には再建築マンションの中高層開発規制などの措置を、８月には８・３１不動産総合対策をそれぞれ打ち出した。

●裏目に出た８．３１対策

同対策を受け、０５年１０月マンション価格の上昇率が９ヶ月ぶりにマイナスに転じるなど、再びマンション価格は安定を取り戻した。

ところがそれもつかの間、８・３１対策の立法遅延と市場に蔓延している規制緩和への期待感などから、マンション価格は１２月から再上昇した。これにはベランダ改造の合法化、生涯最初の住宅購入資金制度の復活など、マンション市場に「追い風」として働くような対策も一助となったものとみられる。

とりわけ、ソウル江南区は今年１月２．２％の上昇率となり、一部地域のマンション価格は８．３１対策以前の水準を回復した。

このため、政府は再建築マンションが住宅価格上昇の震源地とみて、３月までに大々的な再建築規制策を打ち出す計画だ。

しかし、多くの専門家たちは市場の状況だけを狙いにした場当たり式の対策から脱することができない場合、３月の再建築対策も不動産市場の耐性だけを育てかねないと指摘している。

ddr@donga.com