「不動産価格の急騰は問題だ。しかし、不動産価格が急落する『バブル崩壊』はもっと大きな問題だ」
ソウル江南（カンナム）などの不動産にバブルが出始めたという警報が鳴り、バブル崩壊に対する憂慮が高まっている。日本だけではなく、米国などでも不動産価格が急激に値上がりした後、一時的に価格が落ちて経済に大きな負担をもたらした先例が少なくないという。
国際通貨基金（ＩＭＦ）も第２次世界大戦後、先進国で発生した不動産のバブル崩壊事例を分析した結果、不動産バブルの崩壊は経済に及ぼす悪影響が多大であると警鐘を鳴らしている。
▲日本の失われた１０年〓日本は１９９１年第４四半期（１０〜１２月）に国内総生産（ＧＤＰ）の成長率がマイナスに転じてから、昨年末まで１０年以上景気低迷を脱することができなかった。このような景気低迷の最大の原因は投資市場の両軸である株式市場と不動産市場の同時下落だった。
特に、不動産市場は８６年から９０年まで４年余りの間、３倍以上に暴騰したあと急落し始め、最近は半分以下にまで下がった。東京中心部の商業地は最高値の３０％を下回る所も出た。この間、日本全体での地価下落額は１０００兆円ほどで、これは去年韓国ＧＤＰ（５９６兆ウォン）の２０倍にあたる金額だ。
不動産価格の暴落は日本金融機関の不健全につながっており、これはまた貸し出し縮小→企業の資金調逹問題の深刻化→設備投資規模の縮小→景気低迷という悪循環につながった。
▲米国、不動産金融機関の相次ぐ倒産〓米国では８０年代にテキサスを中心にした南西部地域で不動産バブルの崩壊を経験した。第２次石油ショック（７９年）以来続いた高油価とロナルド・レーガン政権の内需拡大政策によって、石油産業の比重が高かったテキサスを含む米国の南西部地域の経済が好況を享受した。このため、７９年末の住宅価格を１００とした場合、８５年末の一戸建ては１７５、マンションは１５５に達するほど上昇傾向が続いた。
しかし、その後住宅価格が暴落して、マンションは８８年に８０以下に落ちており、一戸建ては１３０水準までに下った。その結果、不動産貸し出し金融を専門にした３０００社余りの貯金貸し出し組合が急激に不健全な状態になり、８７年には５００社余りが支給不能状態に陷っており、９３年までに１３００社余りが倒産した。
▲ＩＭＦが鳴らす警鐘〓ＩＭＦが第２次世界大戦が終わってから今まで先進国で発生した不動産バブルの崩壊状況を分析した結果、バブルが弾ける時の値下がり幅は平均３０％で、株式市場のバブル崩壊のときの平均値下がり幅の６０％より小さかった。しかし、経済に及ぼす衝撃はより深刻であることが分かった。
株式市場はバブル崩壊から平均２年半で回復するのに対し、不動産は４年間の低迷期が続いた。また不動産バブルの崩壊による社会的損失もＧＤＰの８％となり、ほとんどの場合は景気低迷につながった。不健全化した銀行資本を拡充するために公的資金投入による財政損失もおびただしかった。
スタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）銀行担当の崔栄一（チェ・ヨンイル）アナリストは「不動産価格の急激な下落は金融業はもちろん、不動産関連業種（建設業及び建設資材業、関連サービス業）の負債返済能力まで減少させて経済成長率を低下させる」とし「バブルが生じないように予防するのが最善」と話した。
黃在成 ykim@donga.com jsonhng@donga.com
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