서울시가 최근 강동구 암사 명일동 저밀도지구 개발을 위한 설계공모안을 확정하면서 서울시내 5개 저밀도 아파트지구가 입주자 5만여가구는 물론 서울에서 아파트를 장만하려는 사람들에게 다시 관심의 대상이 되고 있다. 이들 지역은 도시기반시설이 잘 갖춰져 있는데다 청약통장이 없어도 살 수 있고 재건축에 따른 개발이익이 전부 조합원에게 돌아간다. 그러나 저밀도지구 단지들은 고층아파트 재건축을 상정한 기대이익이 이미 아파트가격에 반영돼 있어 신중하게 투자하지 않으면 오히려 손해를 볼 수도 있다. 하지만 신혼부부나 자녀들을 출가시킨 노부부라면 이곳에 입주해 살면서 새 아파트를 분양받을 경우 연 1천만∼2천만원의 투자이익을 기대할 수 있다. ▼암사 명일지구 개발계획〓서울시가 지난 10일 당선작으로 선정한 개발계획에 따르면 암사 명일지구는 3개의 주거구역으로 구분돼 건설되며 각 주거지역은 중심부에 타원형의 광장과 근린공원이 들어서고 녹지가 충분한 환경친화단지로 꾸며진다. 전체 부지 9만8천여평은 △주택용지 6만8천여평 △도로용지 1만2천평 △학교용지 8천평 △공원용지 6천평 △기타 4천여평으로 각각 개발된다. 서울시는 이를 바탕으로 내년 상반기중 1차 시안을 마련하고 99년에 최종 기본계획안을 확정할 예정이다. 따라서 암사 명일지구의 본격적인 사업추진은 2000년 이후에 가능할 전망. ▼수익성 분석〓5개 저밀도지구아파트 재건축 사업은 동시다발적으로 진행되지 않고 시차를 두고 순서대로 개발될 것이 확실시 된다. 따라서 사업착수에서 입주시까지 최소한 10년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 때문에 기회비용(이자부담)이 커 섣불리 투자했다가는 오히려 낭패를 볼 수도 있다. 예컨대 10년후 33평형 아파트를 배정받을 수 있는 강동시영 13평형 아파트를 지금 1억2천만원에 매입, 3천만원에 전세를 놓았다고 가정하자. 현재의 지분으로 33평형 아파트를 분양받으려면 앞으로 7천만원의 추가부담금을 내야 한다. 따라서 입주시점에 33평형의 시세를 3억원으로 본다면 투자이익은 1억1천만원이 된다. 그러나 아파트를 사는 대신 초기 순투자액(아파트매입비 1억2천만원 -전세보증금 3천만원) 9천만원을 연 13.1%의 은행상품에 넣어둔다면 10년 후에는 세금을 공제한 원리금은 2억6천1백만원이 된다. 초기투자액만을 단순비교해도 현재 아파트를 사두는 것은 금융자산을 운용하는 것보다 이익이 1억5천1백만원이상 줄어드는 셈이다. ▼투자포인트〓①투자시점은 안전진단이 끝나고 조합설립인가가 난 다음, 사업결정승인은 나기 전이 좋다. ②로열층은 무시하라. 비로열층인 1, 5층에 비해 가격만 5백만∼1천만원이 비쌀 뿐이며 로열층이라고 평형배정에서 우선권을 받는 것도 아니다. ③시공회사의 참여방식이 도급제인지 지분제인지를 감안해야 한다. 도급제는 공사비가 추가될 때마다 조합원 부담이 늘고 지분제는 조합원 부담금이 고정되나 사업후 추가이익이 시공사에 돌아간다. ④재건축 동의율이 낮은 지역은 절대 피하라. ⑤소유자가 살고 있는 아파트를 사는 게 유리하다. 도움말:서울시 주택기획과 02―3708―8211∼8, 「21세기 컨설팅」 02―3411―9100 〈황재성기자〉