지금 효과적인 부동산재테크를 원한다면 법원 경매장을 노려라. 얼마전까지 부동산경기의 침체로 주춤했던 경매 열기가 경기불황으로 대출금 등을 갚지 못해 경매처분되는 부동산이 급증, 좋은 경매물이 쏟아져 나오면서 다시 살아나고 있다. 전문가들은 이런 때야말로 싼 값에 좋은 물건을 마음놓고 고를 수 있는 적기라고 말한다. ▼시장 상황〓서울 경기 인천 등 수도권의 경우 올들어 7월말까지 경매처분된 부동산은 4만4천여건. 지난해 한 해 동안 나온 경매물건 6만3천여건의 70%에 이를 정도로 매물이 대폭 늘었다. 반면 7월의 낙찰가율(최초 감정가 대비 낙찰금액 비율)은 부동산 종류에 관계없이 지난 1월보다 2.0∼6.6%포인트 떨어졌다. 특히 그동안 법원경매의 최대 인기상품이었던 아파트(8.3%포인트)와 단독주택(6.6%포인트)의 하락폭이 두드러지게 컸다. ▼법원경매 이점〓①시가보다 싸게 부동산을 살 수 있다. 경매물건은 시가보다 10% 정도 낮게 책정하는 감정평가액을 최저경매가로 한다. 응찰자가 없을 때마다 최저가를 20%씩 감액, 다시 경매에 부치기 때문에 시가보다 훨씬 싸다. ②법원이 등기이전에 따른 복잡한 권리관계를 정리하므로 안전하다. ③비교적 적은 비용을 투자하고도 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 주택밀집지역이나 역세권 이면도로변에 위치한 단독주택 등을 싼 값에 낙찰받아 상가주택이나 임대주택으로 활용하면 임대료 등 안정적인 수입이 생긴다. ▼투자포인트〓법원경매는 싼 만큼 함정도 많다. 철저한 권리분석없이 뛰어들었다가는 낭패보기 십상이다. ①주택의 경우 임대차 및 저당 관계를 확인하는 게 가장 중요하다. 최우선순위 채권자(저당권자중 설정일자가 가장 빠른 것)보다 먼저 전입신고된 임차인의 임대 보증금은 낙찰자가 물어 주어야 한다. ②등기부등본에 최선순위채권자보다 먼저 △가등기 △가처분 △지상권 △예고등기 등이 설정돼 있는 물건도 참가하지 않는 게 좋다. ③토지는 공부상 면적과 △실제 위치 △면적 △경계 △이용상태 등이 틀린 경우가 많다. 이 점을 철저히 따져봐야 하고 해당 구청에 원하는 목적대로 사용할 수 있는 지 미리 확인해둬야 한다. ④물건 종류에 관계없이 현장을 입찰 전에 방문, △감정가격이 시세보다 싼가 △주택의 경우 막다른 골목에 있지는 않는가 등을 살펴보는 게 중요하다. ⑤초보자는 일정한 수수료를 주고 법원경매컨설팅업체에 의뢰하는 것이 위험부담을 줄일 수 있다. ⑥요즘 경매처분되는 아파트의 경우 시세가 높았던 올초에 감정된 것이 많아 감정가격이 다소 높다는 점도 잊어선 안된다. 〈황재성기자〉