海外に例のない「週間」住宅価格統計、信頼欠き不安をあおるだけだ

国土交通部傘下の公企業、韓国不動産院が発表する週間マンション価格の統計をめぐる議論が広がっている。不動産市場の動向を迅速に判断し、政策対応のスピードを高めるために算出される週間指標が、かえって住宅価格の不安を助長して変動性を高め、政策判断の誤りさえ招きかねないとの指摘が出ている。

不動産院は全国の主要マンション３万５０００戸をサンプルに、毎週価格を調査・公表する。サンプルマンションの取引がなければ、同様の周辺マンションの取引額や売り希望価格を基に調査員が価格を算出する。市場が冷え込み実際の取引が少ない時には調査員の主観に左右され、正確性に問題が生じやすい。大規模団地の中でも比較的取引の多いソウル・江南区（カンナムグ）の銀馬（ウンマ）マンションの場合、年間で取引がまったくない週が通常２０週を超えることもあるが、価格は毎週算定されている

このような統計上の限界から、政府公認の住宅価格指数を週単位で公表する国は、世界的に見ても韓国だけだとされる。米国や日本はいずれも、住宅用不動産の価格指数は月単位で算出される。国内の民間企業が出す週間統計も、実取引がなければ類似物件の価格を地域の不動産業者が入力する方式であり、信頼性は高くない。

このように正確性に欠ける不動産院の統計は、政府が再建築マンションの超過利益負担金などを課す際にも利用されている。かつて「再建築開始時点」のマンション価格が、不動産院の週間統計上で実際より低く評価されている場合、再建築後の超過利益が過大に算出されることになる。この不当な算定が係争を生み、ソウルをはじめ首都圏の住宅供給拡大の妨げになっているとの批判は根強い。

特に取引が冷え込む現在のような局面では、わずか一、二件の高額取引で週間統計が乱高下する。高値で取引申告をして後に取り消す「価格つり上げ疑惑」の事例も増えている。このように歪んだ統計に基づいて政府が住宅対策を立てれば、市場実態と乖離した税制・金融政策を導きかねない。政府は不動産院の週間統計を早急に廃止または公表中止し、国民が信頼できる月単位の統計に切り替えるべきだ。