伝貰融資が規制されると「伝貰継承売買」が急増

ソウル麻浦区大興洞（マポグ・デフンドン）近くの公認仲介士の事務所。地方から来た４０代の購入希望者Ａ氏は、９億～１０億ウォンで買えるマンションを探していた。近隣のマンション価格の半分の価格だったが、伝貰（チョンセ＝住宅の賃貸保証金）付きの物件で予算に合う家を探すことができた。ここの公認仲介士は、「７月第１週に２チームが伝貰付きの物件を探しに来た」と話した。

最近、政府の６・２７融資規制の迂回方法として、「伝貰継承売買」が増えている。首都圏と規制地域で、「所有権移転条件付きの伝貰融資」が禁止されてからだ。これまでは、借主が伝貰融資を受ければ、当日新しい家主が残金を払って住宅の所有権を変える条件で融資を通すことができた。しかし、今回の融資規制でこのようなやり方が遮断された。

伝貰継承売買とは、伝貰借主がいる家を取引する方法だ。新しい家主は、既存の家主が結んだ伝貰契約をそのまま受け継ぐ。その代わり、新しい家主は売買代金から保証金を差し引いた金額だけを支払えばいい。伝貰を挟んで住宅を購入するギャップ投資のような方法だが、借主との伝貰契約を新しい家主ではなく、既存の家主が先に結ぶという違いがある。

ソウル城東区杏堂洞（ソンドング・ヘンダンドン）近隣の公認仲介士のＢ氏は、「実入居ができないために、伝貰付きの物件は相場より２０００万～３０００万ウォン安く売られた」とし、「だが最近、融資規制の影響で安く売れることはない」と話した。

取引の崖現象まで重なり、買収者を引き付ける手段として活用されることもある。買収者を早く探すために、家主が先に伝貰でテナントと契約を結び、売りに出すのだ。

融資規制の迂回方法で伝貰継承の売買が増加しているが、借主が拒否すれば、取引は中断される可能性がある。また、今回の規制で、「伝貰金返還用住宅ローン」の限度が最大１億ウォンに制限されるため、新しい家主が資金準備策を立てなければ保証金返還が難しくなることもありうる。経済不動産研究所のキム・インマン所長は、「強力な規制で市場を抑制すれば、抜け道が生じざるを得ない」とし、「市場を安定させるためには、供給を増やせる対策が出てこなければならない」と説明した。


イム・ユナ記者 imyou@donga.com