「国民坪型（国坪）」と呼ばれる専用面積８４平方メートルのマンションの分譲価格が、１年前より１４％上がったことが分かった。資材価格と人件費の上昇で工事費が大きく上がったうえ、２０２３年まで下落傾向だった住居価格が昨年からソウルを中心に上がり、分譲価格も共に上昇したのだ。
●ソウルの国坪の分譲価格が１７億ウォンを超過
１１日、不動産Ｒ１１４によると、昨年６月から２０２５年５月までのこの１年間、全国で供給された専用８４平方メートルマンションの平均分譲価格は７億７２３５万ウォンと集計された。これは２０２３年６月から昨年５月までの平均分譲価格（６億７７３８万ウォン）より１４.０％上昇した価格だ。
ソウルの専用８４平方メートルマンションの平均分譲価格は１７億６７３５万ウォンで、全国で最も高かった。続いて済州（チェジュ、８億８６２５万ウォン）、釜山（プサン、７億８７７５万ウォン）、大邱（テグ、７億７０８１万ウォン）、京畿（キョンギ、７億５０７万ウォン）、大田（テジョン）（６億８６００万ウォン）の順だった。
分譲価格の上昇幅も、ソウルが最も大きかった。この１年間、ソウルの平均分譲価格は、直前の１年より３６.８％上昇した。全国平均上昇率（１４％）の２.６倍だ。京畿（５.４％）、仁川（インチョン、５.１％）などの首都圏に比べても圧倒的に高い数値だ。一方、蔚山（ウルサン、マイナス１１.２％）、釜山・光州（クァンジュ、マイナス９.８％）、大邱（マイナス９.５％）など不動産景気の低迷で売れ残りが生じた地方では、むしろ分譲価格が１年前より下がった。
●工事費と住宅価格が共に上昇した結果
ソウルを中心に分譲価格が上がった最大の理由は、工事費のためだ。２０２１年頃に高騰した工事費は、引き続き高い水準を維持している。韓国建設技術研究院が集計する建設工事費指数は、今年４月基準で１３１.０６と、５年前より約３２％上昇した。
さらに工事費を巡る対立と事業遅れも、分譲価格の上昇要因に挙げられる。２０２３年当時、ソウル江南（カンナム）圏団地を中心に工事費関連の紛争が続き、主要団地の分譲が先送りされ、平均分譲価格が高くなったものと見られる。今月入居を控えている瑞草区蚕院洞（ソチョグ・チャムウォンドン）の「メイプルザイ」では、今年まで組合と施工会社（ＧＳ建設）間の工事費紛争が続いている。ＧＳ建設は昨年１２月、計４８６０億ウォン規模の追加工事費を組合側に要請した。組合が工事費の増額を拒否し、ＧＳ建設は工事費増額分の一部（２５７１億ウォン）に対しては工事代金訴訟を起こした。ＧＳ建設と組合は７８８億ウォンを増額することで合意し、工事費の対立は一段落した。
また、分譲市場の低迷期を避けて、住宅価格の上昇期に分譲するため、分譲日程を先送りする団地もある。特に江南圏団地は、分譲価格上限制の規制が適用されるだけに、最大限分譲を遅らせて分譲価格を引き上げようとするのだ。
昨年７月に分譲した瑞草区盤浦洞（パンポドン）の「レミアンワンペンタス」は、当初２０２２年に先分譲をする計画だった。ただ、施工会社の交替などを経て分譲日程を先送りし、マンションを建設してから分譲する後分譲に回った。建設業界の関係者は、「建設会社は早く分譲し、工事代金を受け取ろうとしても、組合で高い価格で分譲するために入居直前まで分譲を先送りする場合がある」と話した。
建設業界では今後、分譲価格がさらに上がる可能性があると見ている。今月末から民間マンションのゼロエネルギー建築物の設計基準が義務付けられるためだ。関連基準を満たすためには、高性能断熱材、高効率建具と太陽光設備などが必要で、工事費がさらに上がるものと見られる。
オ・スンジュン記者 ohmygod@donga.com
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