[머니 컨설팅]양도세를 줄여주는 인테리어 가이드

양도세 계산 시 중요한 ‘필요경비’… 인정 여부, 인테리어 항목마다 달라
지출 사실 객관적으로 입증해야… 심판례 등 꼼꼼히 확인할 필요

Q. 오래전 사들인 주택을 보유하고 있는 A 씨는 훗날 낼 양도소득세를 줄이기 위해 각종 서류를 차곡차곡 모아 두고 있다. 하지만 그 서류들이 실제로는 아무런 효력이 없을 수도 있다는 이야기를 듣게 돼 그 말이 사실인지 궁금해졌다.

김도훈 KB국민은행 WM추진부 세무전문위원

A. 주택을 오랜 기간 보유하거나 이사를 반복하다 보면 인테리어 등 각종 유지·보수 비용이 필수적으로 발생하게 마련이다. 최근에는 자재비, 인건비 등이 오르는 물가 상승으로 인해 그 비용도 결코 적지 않고, 신경 쓸 일도 많다. 이에 많은 사람들이 “나중에 집을 팔 때 이러한 비용은 당연히 필요경비로 인정돼 양도소득세 산정에 유리하게 반영될 것”이라고 말하곤 한다. 그러나 실제로는 반대인 경우가 많다.

현행 소득세법은 필요경비를 ‘자본적 지출’과 ‘수익적 지출’로 구분한다. 이 중에서 자본적 지출에 해당해야 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정해 준다. 자본적 지출은 어떤 자산의 사용 기간을 연장시키거나 자산의 가치를 증가시키려는 목적으로 지출한 수선비를 뜻한다. 수익적 지출은 본래의 기능을 유지하기 위해 지출한 수선비 등을 말한다.

두 지출의 구분이 모호하기는 하다. 하지만 국세청은 양도소득세 집행 기준 및 판례 등을 통해 일반적인 항목별 사례를 안내하고 있다. 자본적 지출의 예로는 아파트 베란다 새시 설치 비용, 냉난방 시설 설치 또는 교체 공사 비용, 방이나 거실 확장, 바닥 교체 공사 비용 등이 있다. 수익적 지출의 예로는 벽지 및 싱크대 교체 비용, 도색, 문짝·조명·타일·유리·변기 등의 교체 비용이 있다.

따라서 흔히 필요경비로 인정될 것이라고 생각하는 도배, 장판, 화장실 인테리어 비용 등은 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되지 않는다. 물론 일부 사례에서는 예외적으로 화장실 전체 수리 비용이 자본적 지출로 인정된 심판례가 존재한다. 하지만 이는 개별 사안의 특성을 고려해 판단된 것이다. 모두에게 적용된다고 보기는 어렵다.

반면, 원래는 필요경비로 인정받지 못하지만 구입 유형에 따라 일괄적으로 필요경비로 인정받는 경우도 있다. 가령 아파트를 분양받으면서 옵션 형태로 선택해 분양계약서상에 명시된 물품이 이에 해당한다. 붙박이장, 중문, 시스템 에어컨, 발코니 확장, 빌트인 가전 등이다. 이런 경우는 자본적 지출로 일괄 인정될 수 있다. 같은 항목이어도 개별적으로 구매해 설치한다면 자본적 지출과 수익적 지출을 다시 구분해 판단해야 한다.

물론 필요경비로 인정받으려면 지출 관련 계산서나 영수증 등 증빙 자료, 금융거래 내역 등을 통해 실제 지출 사실을 객관적으로 입증해야 한다. 하지만 취득계약서를 분실하거나, 실제 취득가액을 확인할 수 없어 환산 취득가액 등을 사용해야 하면 자본적 지출에 해당하는 지출 증빙 서류를 열심히 모아 두었더라도 필요경비로 인정받지 못할 수 있다.

이는 양도세를 계산할 때 실제 거래가액을 기준으로 하기 때문이다. 실제 취득가액을 알 수 없을 때는 취득가액을 역으로 추정하는 환산 취득가액을 적용하게 된다. 이때는 그에 따른 필요경비까지 추계해 일괄적으로 적용하게 된다. 가령 부동산의 경우, 취득 당시 기준시가의 3%에 해당하는 금액이다. 즉, 아무런 증빙이 없어도 3%는 인정해 준다는 장점이 있다. 하지만 그보다 비용을 많이 지출했다면 불리하게 작용할 수도 있다.

따라서 지출과 관련된 모든 자료는 일단 모아 두는 것이 중요하다. 필요경비로 인정될 수 있는지 여부는 세무 전문가의 검토와 판단을 거쳐야 한다. 그에 따라 절세 전략을 세우는 것이 바람직하다.

김도훈 KB국민은행 WM추진부 세무전문위원