토지이용계획서 살펴봐야 용적률 건폐율 등 분석해서 보전이 우선 아닌지 따져야
고준석 제이에듀투자자문 대표
자영업자 A 씨는 경기도에 땅을 찾고 있다. 대출을 끼고 투자 목적으로 매수해서 10년 정도 묻어둘 생각이다. 그러던 중 경기 화성시 정남면에 경매로 나온 땅을 발견했다. 권리분석을 해보니 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3순위 가압류, 4순위 압류, 5순위 압류, 6순위 압류, 7순위 경매개시결정 순이었다. 물건 현황까지 꼼꼼히 살펴봤다. 땅은 두 필지였으며, 지목은 전(3286㎡)이었다. 용도지역은 보전관리지역이었다. 다음 달 10일 2차 매각기일을 앞두고 있는데 최저 입찰가는 1차 감정가(4억89만 원) 대비 30% 떨어진 2억8062만 원이었다. A 씨는 가격이 싸게 나왔다는 판단에서 경매에 참여하기로 했고, 땅의 미래가치와 함께 권리분석이 궁금했다.
이처럼 경매로 부동산을 매수하는 가장 큰 장점은 시세보다 20∼30% 싸게 살 수 있다는 점이다. 하지만 아무리 땅을 싸게 매수한 경우에도 그 땅의 미래가치가 없다면 경매 투자에 실패한 것이다. 그래서 땅의 미래가치를 따지는 것은 권리분석보다 더 중요하다. 싸게 사는 것만이 능사는 아니다. 경매로 부동산을 아무리 싸게 매수했어도 가격이 오르지 않으면 투자에 큰 의미가 없다. 미래가치가 없다면 매수하지 않는 것이 좋다는 뜻이다.
우선 토지이용계획확인서를 통해 땅의 미래가치를 따져봐야 한다. 해당 땅의 올해 1월 공시지가는 ㎡당 7만700원으로 2020년 1월(8만2000원) 대비 1만1300원 떨어진 상태다. 게다가 땅의 용도지역은 보전관리지역이다. 이는 자연환경 및 산림 보호 등을 위하여 보전이 필요한 땅을 말한다. 물론 보전관리지역도 건축물 허가를 받으면 건물은 지을 수 있다. 이때 건폐율은 20% 이하고 용적률은 50∼80% 이하다. 이처럼 개발보다 보전에 무게중심이 실려 있는 땅은 미래가치가 떨어질 수밖에 없다. 특히 두 필지의 땅은 도로가 없는 맹지였다. 또 땅의 주변은 온통 수목이 풍성한 산으로 둘러싸여 있었다. 결국 화성에 소재한 땅이라 해도 산속에 파묻힌 땅인 점을 고려하면 투자 기간을 100년 정도 잡아도 미래가치는 장담할 수 없는 것으로 보인다.
고준석 제이에듀투자자문 대표