[이남수의 부자 부동산]오피스텔 투자, 양도차익보다 임대수익에 맞춰야

주택시장의 침체, 베이비붐 세대의 은퇴, 저금리 등의 영향으로 오피스텔이 틈새상품으로 인기를 끌고 있다. 최근 중소형 아파트 전세금이 강세를 보이고 있고 1, 2인 가구를 수용할 수 있는 주택 공급이 감소하면서 오피스텔이 각광을 받고 있는 것이다. 성공적인 오피스텔 투자를 위해 2회에 걸쳐 최근 시장 동향과 상품 특성, 투자 시 고려사항, 유망 지역, 세무상 유의사항 등을 살펴보자.

올해 상반기 오피스텔 시장은 서울 강남, 마포, 용산 등 업무밀집지역 주변과 대학가, 역세권 일대 소형 오피스텔의 매매 가격이 강세를 보였다. 반면 임대수익률은 매매 가격이 상대적으로 덜 비싼 비강남권이 높았다. 지역별 임대수익률은 서울 은평, 성북, 동대문, 강북, 금천 등이 6.5∼7% 후반대였고 강남, 서초, 송파, 마포, 종로 등은 5% 이하였다. 하반기 들어 강남권이나 신도시 지역의 오피스텔은 매매 가격 상승으로 수익률이 낮아져 수요가 줄어든 반면 은평, 동대문 등 지역이 거래가 활발했다.

부동산 시장이 전체적으로 침체를 보이고 있는 가운데 오피스텔 시장이 강세를 보이는 이유는 무엇일까? 아파트 시장이 하락 국면에 접어들면서 투자자들이 상대적으로 저렴한 투자비용으로 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 틈새상품에 주목했기 때문이다. 또 아파트에 비해 각종 규제에서 벗어나 있는 것도 한 요인으로 작용했다. 오피스텔은 건축법상 주택으로 분류되지 않아 전매 제한, 재당첨 금지, 총부채상환비율(DTI) 등의 규제를 받지 않는다.

또 수요와 공급의 불일치 때문이다. 통계청에 따르면 1, 2인 가구 비중은 2000년 34.7%에서 2009년 43.1%로 8.4%포인트 증가했지만 2004년 6월 1일 바닥 난방 금지 이후 오피스텔 공급량은 크게 줄었다. 이에 정부는 지난해 9월부터 중소형 아파트의 전세금 급등을 막고자 서울 등 수도권 도심 내에서 실질적으로 중소형 전세물량으로 공급될 수 있는 오피스텔(전용면적 85m² 이하)에 대해 바닥 난방을 허용하였다. 그러나 규제 완화에도 불구하고 도심의 높은 땅값 때문에 오피스텔 공급은 미진한 상황이다.

오피스텔은 입지, 건축연도, 전용률, 지역별 규모별 선호 평형, 용도에 따라 자산가치가 달라진다. 오피스텔 투자 시 우선적으로 오피스텔의 장단점과 특징을 숙지해야 한다. 오피스텔의 장점은 1가구 2주택에 해당되지 않는다는 것이다. 그리고 주택 수 산정에서 제외되어 청약자격에 제한이 없다.

그럼, 어떤 오피스텔을 매입해야 투자수익률이 높을까? 첫째, 오피스텔 투자는 서울의 일부 핵심지역을 제외하고는 양도차익보다는 임대수익을 목표로 하는 것이 좋다. 둘째, 좋은 입지이다. 특히 역세권, 업무밀집지역, 대학가 인근 지역의 소형 오피스텔이 투자가치가 있다. 이 지역은 대부분 주거용으로 사용되고 회전율이 빠르며 공실의 위험이 상대적으로 적다. 셋째, 저층부가 좋다. 고층부는 분양가나 매매가격이 높지만 임대료 차이는 크지 않기 때문이다. 넷째, 준공된 지 10년 이상 된 건물은 피해야 한다. 중앙난방이라든지 내부시설이 낙후돼 있으면 상품성이 떨어져 임차 수요가 적다. 다섯째, 매매 가격 대비 임대료 비율이 최소한 50% 이상은 되어야 투자가치가 있다. 여섯째, 실내에 가전품목이 풀옵션으로 갖추어져 있는지, 관리비는 어느 정도인지 사전에 확인해야 한다. 마지막으로 주차 가능 여부도 고려할 필요가 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장 hinamsoo@naver.com