「住宅２７０万戸供給」、実現可能性を綿密に検討すべきだ

５年間、全国的に２７０万戸の住宅を供給するという尹錫悦（ユン・ソクヨル）政府の不動産対策が、昨日、公開された。再建築・再開発と民間の都心複合事業を活性化し、ソウルに５０万戸を供給するなど、様々な規制緩和を通じて住宅供給を大幅に拡大することが柱となっている。

政府は、この日発表した「８・１６対策」の中で、ソウルと首都圏の再建築・再開発マンションの供給を増やすために、１世帯当り数千万～数億ウォンに達する再建築負担金を減らし、過度に厳しい安全診断の敷居も下げることにした。駅周辺などで推進される民間主導の高密度複合開発の場合、容積率を最大５００％まで許容する。相場の７０％以下で供給を受け、居住後に国に売れば、相場差益を保障する青年原価住宅もお目見えする。

ソウルの住宅普及率が依然として９５％の水準に留まっているだけに、住宅を安定的かつ持続的に供給するための対策は必要だ。より良い住宅に移そうとする需要、１・２人世帯の急激な増加を考慮する時、ソウルや首都圏の住宅普及率は１１０％まで高める必要がある。それにもかかわらず、今回の供給対策の実現可能性については、疑問が持ち上がっている。

対策によると、ソウルだけで、この５年間供給された３２万戸より５６％多い５０万戸の住宅供給が、５年内に行われなければならない。目標が「許認可基準」とはいえ、現在１７１万戸のソウルの集合住宅の３０％にもなる住宅を、再建築・再開発、高密開発等を通じて供給しなければならない。規制を緩和し、様々な手続きを圧縮して速度を上げても達成しにくい目標だ。

また、再建築負担金を緩和するためには、「再建築超過利益還収法」を改正しなければならないが、最大野党「共に民主党」が反対しており、可決の可能性は高くない。再建築・再開発マンションの住民の期待が大きい安全診断規制の緩和は、施行令の改正だけで可能だが、朴槿恵（パク・クネ）政府が２０１４年に基準を緩和した時、ソウルの再建築マンションの売買価格が高騰するなど、副作用が発生したことがある。

政府は、提示した数字より、実質的に住宅供給を増やす対策に集中しなければならない。１１週間連続でソウルのマンション価格が下落するなど、住宅価格が下向き安定傾向を見せているが、急激な利上げによる結果であるため、来年以降の事情は大きく変わりかねない。特に、無理な政府の供給ドライブで、不動産市場が不安になることがあってはならない。