５０代の金某さんは投資資金を作るため、住んでいたソウル江南区三成洞（カンナムグ・サムソンドン）のマンション（１３５平方メートル）を売りに出したが、なかなか売れず、５億５０００万ウォンで伝貰（チョンセ＝保証金を大家に渡して家賃は無し、契約解除時は全額返却される韓国独特の賃貸方式）にし、京畿道城南市盆唐区（キョンギド・ソンナムス・プンダング）のマンション（１５８平方メートル）に２億４０００万ウォンの伝貰で入居した。金さんは、「階数に違いはあるが、より小さい１２５平方メートルが１５８平方メートルより、伝貰保証金が１０００万〜２０００万ウォン高くて驚いた。小さいマンションが人気だと聞いていたが、小さいマンションが、大きいマンションより伝貰保証金まで高いとは知らなかった」と話した。
城南市三坪洞（ソンナムシ・サムピョンドン）に住む３０代主婦のカン某さんは、伝貰契約満期が近付き、家を探しているが、大きいマンションは考えていない。カンさんは、「不動産屋を回ってみたら、大型マンションは多いが、中小型はない。伝貰保証金が安くても、大型マンションは暖房費など管理費が高すぎるし、家族３人しかいないので、広い家は要らない」と話した。
●伝貰保証金の逆転
広いほど高かった不動産市場の鉄則が崩れている。普段、大型マンションのほうがより建築費がかかるため、売買価格と伝貰保証金も高いのだが、最近、市場では、中小型マンションよりも伝貰保証金が安い場合がある。特に、中大型の物量が、集中的に供給された反面、中小型の少ない京畿道龍仁市（ヨンインシ）、城南市、盆唐新都市など首都圏で、伝貰保証金の逆転傾向が広がっている。ソウルの一部地域でも、広いマンションの伝貰保証金が、小さいマンションより、わずか１０００万〜２０００万ウォン高いのが実情だ。
２７日、不動産情報会社の「不動産１１４」によると、城南市盆唐区大宇（テウ）マンションの伝貰保証金は、１５８平方メートルが２億３０００万ウォン、１２５平方メートルが２億４０００万ウォンだ。盆唐区の示範三星（シボム・サムスン）ハンシンマンションの伝貰保証金は、１０５平方メートルが３億〜３億１０００万ウォン、１６１平方メートルは３億〜３億３０００万ウォンで取引され、価格があまり変わらない。
不動産１１４のキム・ギュジョン部長は、「盆唐、龍仁などは、建設会社が分譲価格上限制を避けるため、大型マンションを多く建て、最近、中大型の入居者が殺到している。中大型を中心に売れ残り、伝貰保証金と売買価格が急落するしかない状況だ」と分析した。
●伝貰保証金の逆転、ソウルにも拡散
このような伝貰保証金の逆転現象は、都心と近くサラリーマンの需要が多いか、再開発で、従来の住宅が撤去されるソウルの一部地域でも、拡大の兆しを見せている。ソウル東大門区里門洞（トンデムング・イムンドン）の双竜（サンヨン）マンションの伝貰保証金も、１０８平方メートルは１億９０００万ウォン〜２億万ウォンだが、１４０平方メートルは２億〜２億１０００万ウォンだ。同地域の現代（ヒョンデ）マンションの伝貰保証金は、１４１平方メートルが２億ウォンだが、１０７平方メートルは１億９０００万ウォンで、最近、取引が行われ、価格差が１０００万ウォンに過ぎなかった。銅雀区舍堂洞（トンジャクグ・サダンドン）の現代マンション１０５平方メートルは２億１０００万〜２億３０００万ウォンだが、１４５平方メートルは２億３０００万〜２億５０００万ウォンで価格差が、２０００万ウォンぐらいに過ぎない。
不動産専門家らは、１、２人世帯が増えるなど、同居する家族が減り、実利を追求する傾向が強いため、中小型の人気が高くなり、しばらく中大型は見向きもされないと見ている。「スピードバンク不動産研究所」のパク・ウォンガプ所長は、「内需景気の低迷により、小型中心の実利志向消費が増えている上、大型物件が過剰供給されることが伝貰保証金逆転現象の原因」と指摘した上で、「景気が好転し、所得が増えると、大型マンションが好まれるため、しばらくしてから再び大型に人気が集まる可能性もある」と展望した。
constant25@donga.com
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