[고준석의 실전투자]세입자 있는 집 경매, 배당순위 확인부터

전입신고-확정일자 등 요건 갖춰도
세입자가 전액 배당 못 받기도
체납 세금 등 반드시 확인해야

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

남편과 맞벌이를 하고 있는 김모 씨는 전셋집 계약 종료를 앞두고 보증금 1억 원을 올려 달라는 소식을 들었다. 전세가격이 예상보다 너무 올라 이 기회에 경매를 통한 내 집 마련에 나서려고 한다. 경매 물건을 알아보던 중 24일 2차 매각기일을 앞둔 서울 노원구의 청구아파트(전용면적 84㎡)를 발견했다. 임차인이 배당 요구까지 한 상황이라 보증금을 지급하지 않아도 될 것 같았다. 배당 요구는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 법원에 신청하는 절차다. 이 아파트를 낙찰받으려고 하는데, 혹시 문제 될 게 있는지 궁금하다.

경매 초보자는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 보증금을 배당 요구하면 매수인이 인수하는 돈이 없는 것으로 판단한다. 하지만 임차인이 배당 요구를 했다고 해서 무조건 안심하면 안 된다. 왜냐하면 보증금을 전액 배당받지 못할 수도 있기 때문이다. 이런 내용을 제대로 모르고 경매에 도전했다가 수억 원씩 손해를 볼 수도 있으므로 꼭 기억해야 한다.

우선 매수인이 임차인의 보증금을 한 푼도 물어주지 않아도 되는 경우는 다음과 같다. 임차인의 전입신고와 확정일자가 기준 권리보다 빠르고, 배당요구종기까지 배당을 신청해서 보증금을 전액 배당받는 상황이 해당된다.

하지만 위 요건을 모두 갖췄더라도 세입자가 보증금의 일부만 배당받는 경우가 있다. 예를 들어 후순위 압류(세금)가 먼저 배당받는 때는 임차인의 보증금은 일부만 배당받을 수 있으며, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 한다.

또 임차인의 전입신고는 기준 권리보다 빠르더라도 확정일자가 기준 권리보다 늦으면 선순위 권리(근저당권 등)가 먼저 배당받게 된다. 임차인의 보증금은 일부만 배당받을 수 있다.

임차인의 전입신고는 기준 권리보다 빠르지만 확정일자가 없는 경우도 있다. 확정일자가 없으면 법원에서는 배당을 해주지 않는다. 그러면 임차인의 보증금 전액을 매수인이 부담해야 한다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 기준 권리보다 빠른데, 배당요구종기일이 지나서 배당 요구를 했거나 처음부터 배당 요구를 하지 않은 경우에도 보증금을 전액 매수인이 인수해야 한다.

이 기준에서 A 씨가 인수하려는 아파트를 분석해보자. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(보증금 5억9000만 원)이 있지만, 배당요구종기일 전에 배당 요구를 한 상태다.

하지만 4건의 체납된 세금이 존재한다. 압류가 후순위로 존재할 때는 배당 순위 1순위는 압류가 되고, 그다음 2순위가 임차인 보증금이다. 즉 최저 입찰 금액(9억2000만 원) 수준으로 매각될 경우 4건의 체납된 세금이 3억3000만 원 이상이면 임차인은 보증금 일부만 배당받을 수 있다. 그러면 배당받지 못한 잔여 보증금은 매수인이 물어줘야 한다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당 요구를 했을 때도 후순위 압류가 존재하면 체납된 세금이 얼마인지 확인하고 경매에 참여해야 한다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수