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올해부터 월세와 전세금 등 임대소득에 대한 과세가 본격화하며 연 2000만 원 이하 임대소득자도 소득세를 신고해야 한다. 월세 임대수입이 있는 고가 주택 1주택자와 다주택자, 전세 보증금 합계가 3억 원이 넘는 3주택 이상 보유자가 대상이다.
12일 국세청은 주택 임대소득자는 다음 달 1일까지 소득세를 신고해야 한다고 밝혔다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 예방을 위해 가급적 홈택스를 이용한 비대면 신고를 권유했다. 임대소득별로 내야 되는 세금은 얼마인지, 주의해야 할 사항은 무엇인지 Q&A로 정리했다.
―2주택자인데 둘 다 전세를 주고 있다. 임대소득세를 내야 하나.
간주임대료는 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 이자율(2.1%)을 곱해서 계산한다. 가령 보증금 합이 5억 원이라면 여기에 3억 원을 뺀 2억 원의 60%인 1억2000만 원이 과세 대상이며 2.1%을 곱한 252만 원이 간주임대료다. 다만 3주택자는 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수에서 빼준다. 1주택자는 기준시가 9억 원을 초과하거나 해외에 월세를 놓은 주택이 과세대상이다.
―연 2000만 원 이하 임대소득이 있다면 모두 세금을 내야 하나.
“아니다. 소유주택 수 등이 과세대상에 해당하더라도 필요경비와 공제금액 등을 빼면 내야 할 세금이 없을 수도 있다. 가령 연 임대소득이 1000만 원(월 83만3000원)인 집주인이 세무서와 지방자치단체에 임대사업자로 등록했다면 필요경비 60%(600만 원), 공제 400만 원을 적용받아 세금을 내야 할 돈이 ‘0원’이 된다.”
세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5% 이하면 필요경비 60%, 공제 400만 원을 적용받는다. 임대주택으로 등록하지 않으면 필요경비 50%, 공제 200만 원을 적용받는다.
―분리과세(14%)와 종합과세(6~42%) 중 어느 쪽이 세금이 낮나.
“임대소득 2000만 원 초과는 종합과세만 가능하다. 2000만 원 이하는 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있는데 홈택스에 접속해 예상세액을 확인한 뒤 유리한 쪽으로 신고하면 된다. 보통 임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리하고 소득이 높다면 분리과세의 세액이 낮다. 잘못 신고하는 경우를 감안해 신고 뒤 5년까지 과세 방법을 바꿀 수 있다.”
―배우자와 자녀 2명이 있는 4인 가족이다. 보증금 합계가 15억 원인 3주택자이며 월세나 다른 종합소득금액은 없다. 세금은 얼마나 될까.
“보증금 전체에서 3억 원을 뺀 12억 원의 60%에 이자율(2.1%)을 적용한 1512만 원이 간주임대료다. 이 경우 종합과세하면 9만732원, 분리과세하면 77만8400원이 세금이다. 종합과세로 신고하는 게 유리하다.
―보증금은 없고 월세 임대수입만 연 1800만 원인 4인 가족이다. 세금은 얼마일까.
세종=송충현 기자 balgun@donga.com