[8·2 부동산 대책]투기과열지구 지정 “투기수요·다주택자 잡는다”

- 서민주거 안정·실수요자 보호에 사활
- 투기과열지구 지정…주택거래신고제·다주택자 양도세 중과세 부활

정부는 2일 투기과열지구 지정, 양도소득세 강화 등의 내용이 포함된 강도 높은 부동산대책을 발표했다. 6·19 대책을 내놓은 지 한 달 보름 만이다.

규제는 '강남'과 '재건축 아파트', '다(多)주택자'에게 집중됐다. 우선 서울 전역과 경기 과천, 세종시 등을 투기과열지구로 지정했다. 투기과열지구로 지정된 지역은 5년간 분양권 전매 제한, 청약 1순위 자격 제한, 6억원 이상 주택의 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 40%까지 강화 등 14개 규제가 한꺼번에 적용된다.

○강남·재건축 아파트·다(多)주택자 대상 초강수

이번 대책에는 다주택자 규제 차원에서 양도소득세를 강화하고 다주택자에 대해 금융 규제를 가하는 방안도 포함됐다. 그동안 2주택자와 3주택자 이상에는 양도차익에 따라 기본 세율(6~40%)가 적용됐다. 앞으로는 2주택자는 기본 세율에 10%가 추가로 적용되고, 3주택 이상 보유한 사람에게는 기본세율에 20% 가중된 양도소득세가 적용된다. 

내년 1월부터 재건축 초과이익환수제가 예정대로 시행되며 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한도 강화된다. 2년 정도 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허가해왔으나 앞으로는 3년 이상으로 기한을 늘려 실효성을 강화한다. 조합원 분양분에 대한 재당첨도 5년간 제한한다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨될 수 없다.

또 재개발 사업 시 전체 세대수의 임대주택 공급 의무 비율 하한선을 5%(서울 10%)로 설정해 원주민의 재정착을 돕는다. 기존에는 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서 하한 없이 지자체의 재량으로 공급 비율을 정했다.

매매가격과 집값의 차액(差額·gap)만으로 아파트를 여러 채 구입하는 갭투자 맞춤형 처방으로 '주택거래신고제'를 도입한다. 6억원이 넘는 아파트를 살 때에는 주택구입자금 조달계획과 해당 주택에 대한 '입주 계획'을 지자체에 제출하도록 하는 제도다.

○이명박·박근혜 정권 완화한 규제, 참여정부 때로 '원위치'

정부는 참여정부 때 도입됐다가 이명박·박근혜 정부 때 완화·폐지된 부동산 규제들을 대거 되살렸다. 이번 대책은 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책(2주택자 양도세 50% 중과) 이후 12년 만에 가장 강력한 규제라는 분석이 나온다.

먼저 다주택자 양도세 중과(重課) 제도가 부활했다. 과거 2주택자에게는 주택 양도차익의 50%, 3주택자 이상에게는 60%를 양도소득세로 부과하던 것이 2014년 폐지됐다. 현행 청약 제도 역시 박근혜 정부 때인 2014년 수도권은 1순위 자격을 2년에서 1년으로, 지방은 1년에서 6개월로 완화했다. 전세금과 매매가격의 차액을 투자금으로 삼아 집을 사들이는 '갭 투자'를 막기 위해 도입하는 주택거래신고제도 지난 2015년 폐지된 것이다.

1가구 1주택자의 양도세 면제 요건도 강화됐다. 서울 강남과 같은 과열 지역에서는 양도세 면제 대상인 '1가구 1주택자'도 실제로 2년간 소유 주택에서 살지 않았다면 양도세를 물어야 한다. 이 같은 '실거주' 요건은 과거 서울과 과천, 수도권 주요 신도시에서 양도세 과세에 적용되다가 2011년 이명박 정부 시절 폐지됐다.

동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com