[이남수의 부자부동산]안갯속 주택시장… 5가지만 알면 ‘해답’이 보인다

지난해 하반기 주택시장은 지방의 매매가격 상승세가 지속되는 가운데 수도권도 그간의 하락에서 벗어나는 모습을 보였다. 올해 초는 급매물 물량이 바닥나면서 거래량은 줄고 매매가는 제자리걸음이다. 반면에 전세금은 지속적으로 강세를 보이고 있다.

전세 매물 구하기가 그야말로 하늘의 별 따기처럼 어렵게 느껴지는 이때 실수요자들은 ‘이참에 차라리 대출받아 내 집을 마련해볼까’라고 고민하기 마련이다. 베이비붐 세대의 은퇴, 금리 인상 등 향후 주택시장의 불확실성이 커져 현명한 판단을 위한 정보가 절실하다.

주택가격 움직임을 파악하려면 주택시장의 선행지표를 이해할 필요가 있다. 유동성, 주택담보대출 증감 여부, 경매 매각가율, 주택수급동향 등의 지표가 주택가격에 선행 또는 동행하므로 이 지표들의 흐름을 파악하면 향후 주택시장을 예측할 수 있다.

먼저 유동성 규모다. 2010년 10월 말 수시입출금식예금과 요구불예금, 현금통화, 머니마켓펀드(MMF), 양도성예금증서(CD), 종합자산관리계좌(CMA), 환매조건부채권(RP) 등 6개 항목을 합친 단기 부동자금 규모는 556조3989억 원이었다. 이 자금은 2009년 12월 583조265억 원으로 정점을 찍은 뒤 하향세를 보이다 지난해 5, 6월 회복세를 보이기 시작했다. 이후 3개월 연속 하락하다 10월부터 다시 오름세로 돌아섰다. 이 자금이 늘어나면서 주식, 부동산 등에 쏠림현상이 나타나면 해당 자산 가격이 급등할 가능성이 있다.

둘째, 주택담보대출 동향이다. 대부분의 실수요자는 집을 살 때 대출을 받는다. 주택시장이 좋아지면 주택담보대출이 증가하기 마련이다. 주택담보대출은 지난해 11월 말 353조8000억 원으로 전달 대비 3조7000억 원 증가했다. 은행권의 주택담보대출 증가폭은 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제가 강화되기 전인 2009년 7월(3조4000억 원) 이후 최대 증가폭을 기록했다.

셋째, 경매 매각가율이다. 최근 경매시장은 전세금 급등 여파로 내 집을 마련하려는 수요가 증가해 매각률과 매각가율(감정가 대비 매각가격 비율)이 상승세를 보이고 있다. 서울 아파트 경매시장은 2, 3회 유찰된 물건에 대한 관심이 커져 지난해 하반기 73∼75%에 머물던 매각가율이 현재 80%를 넘어섰다.

넷째, 아파트 거래량이다. 아파트 거래량은 2006년 11월 전국이 8만9458건으로 정점을 찍은 후로 감소 추세다. 거래량이 증가해야 아파트 매매가도 상승한다. 지난해 8·29부동산대책 발표 이후 아파트 거래량은 지속적으로 증가하는 추세다. 지난해 12월에는 6만3192건으로 거래량이 연중 최고치를 기록했다.

다섯째, 아파트 입주물량과 주택건설 실적이다. 올해 전국에서 입주하는 아파트 물량은 18만8727채로 집계됐다. 이는 지난해 입주물량(30만401채)보다는 37%, 최근 10년간의 연평균 입주 물량(31만3949채)보다는 40% 정도 줄어든 것이다. 지난해 주택건설 인허가 실적은 38만6000여 건으로 2008년 이후 3년 연속 40만 건을 밑돌았다. 2007년 9월 민간택지 분양가상한제가 도입된 이후 3년 연속 주택 공급이 감소한 것이다. 통상 아파트 공사기간이 2∼3년이기 때문에 공급량 감소는 향후 입주물량 감소로 나타난다.

이상과 같이 현재 대부분의 주택시장 선행지표는 주택가격 상승을 예고하고 있다. 실수요자라면 내 집 마련에 도전해도 좋은 시점이라는 뜻이다.

신한은행 부동산팀장 이남수 ns22@shinhan.com