재정비촉진지구에 용적률 완화 등 각종 인센티브를 주는 ‘도시재정비촉진특별법’의 7월 시행을 앞두고 서울 강북권의 뉴타운 및 재개발 지구 일대 아파트값이 들썩이고 있다. 전문가들은 사업 진척 속도가 빠른 뉴타운이나 그 주변 아파트 중 조망권이좋은 곳을 눈여겨보라고 권한다. 사진은 서울시 3차 뉴타운 중 하나로 지정된 이문·휘경 뉴타운 일대. 동아일보 자료사진
“오래 살다보니 이런 일도 있구먼.”
서울 은평구 불광동에서 35년째 살고 있는 김성만(65) 씨는 최근 인근 집값이 들썩이는 것을 놓고 신기하다는 듯 이렇게 말했다.
김 씨의 말대로 서울 강북권 뉴타운 및 재개발 지역을 겨냥한 ‘도시 재정비 촉진특별법’의 7월 시행을 앞두고 이들 지역과 인접 지역 아파트 단지들이 최근 활황세를 타고 있다.
이 지역 부동산중개업자는 “집값이 오랜 동면에서 깨어났다”고도 말했다.
하지만 뉴타운과 재개발 사업은 사업 기간이 상대적으로 길고 입지에 따라 나중에 집값이 천차만별일 수 있기 때문에 이곳에 집을 사려면 면밀한 검토가 필요하다.
○ 들썩이는 강북 재개발지역 집값
도시재정비 촉진특별법의 윤곽이 드러나자 집값이 들썩이는 곳은 사업 진척 속도가 빠른 일부 뉴타운 지역과 서울시 ‘U턴 프로젝트’ 지역에 포함되는 곳이다.
한남 뉴타운을 중심으로 한 용산 일대는 이 법으로 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적의 비율) 혜택 등이 주어지는 재개발촉진지구로 지정된다는 소문이 돌면서 20평 이하 소형 빌라 및 단독 주택 등 재개발 대상 주택 지분 값이 오르고 있다.
올해 초까지 평당 2000만 원이 안 되던 10평 미만의 재개발 지분은 최근 평당 3000만 원까지 올랐다. 단독 주택도 연초보다 400만 원가량 오른 평당 최고 2000만 원 선에서 거래되고 있다.
성동구 성수동 일대는 비록 지난해 3차 뉴타운에서 탈락했지만 U턴 프로젝트 발표 이후 호가가 뛰고 있다. 특히 뚝섬 ‘서울숲’ 인근 재개발 대상 주택들은 연초보다 평당 1000만 원 이상 높은 시세가 형성되어 있다.
이 같은 현상은 재정비촉진지구로 지정되면 최근 서울의 어느 지구에서 누리기 힘든 각종 혜택이 주어지기 때문이다.
우선 촉진지구 내 2종 일반주거지역의 층수 제한(최고 15층)이 없어져 50층 안팎의 고층 건물이 들어설 수 있다. 강북의 스카이라인이 바뀌는 것이다. 용도지역도 주거지역 상업지역 공업지역 농지지역 등 각 지역범위 안에서 변경이 허용돼 전용주거지역이 일반주거지역으로, 일반주거지역이 준주거지역으로 바뀔 수 있어 더 많은 개발 이익을 얻을 수 있다.
○ 어디가 좋은가
하지만 아직 대부분의 뉴타운 지구는 개발 예정 단계. 따라서 이미 사업이 진행된 초기 뉴타운이나 뉴타운 예정 지역 인근에서 분양되는 아파트를 노리라는 게 부동산 전문가들의 지적이다.
일단 올해 안으로 동대문구 전농동과 답십리, 동작 마포 성북 은평구 등 뉴타운 주변지역에서 단지 규모가 큰 재개발 아파트의 일반 분양이 줄을 이을 계획이다.
우선 눈에 띄는 것은 동대문구 전농동 삼성 래미안 아파트. 청량리 부도심과 붙어 있는 배후 주거지역으로 2003년 서울시 2차 뉴타운 지구로 지정된 지역에서 올해 7월경 분양되는 24∼42평형 524채다.
다음 달 성북구 장위동에서 분양하는 대명 루첸아파트도 관심 대상. 장위 뉴타운 옆 장위동 293 일대에서 24∼45평형 611채가 분양된다. 이 곳은 지하철 6호선 돌곶이역, 1호선 석계, 성북역 4호선 미아삼거리역 등에서 자동차로 10분 거리에 있다.
은평 뉴타운 인근 불광3구역의 현대홈타운 아파트 24∼42평형 1135채와 길음 뉴타운 인접지역에 들어서는 삼성 래미안 아파트도 관심을 가질 만 하다. 특히 래미안 아파트는 종암동에 955채, 정릉동 1012채, 석관동 580채가 들어서면서 이 지역에 ‘래미안 타운’을 형성할 것으로 보인다.
○ 묻지마 투자는 금물
어느 아파트나 마찬가지지만 뉴타운 및 재개발 아파트 단지는 무엇보다 입지와 개발 속도 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 재정비촉진지구로 지정되는 데 결정적인 영향을 미칠 수도 있기 때문. 부동산정보업체 내집마련정보사 함영진 팀장은 “뉴타운 지구는 개발 속도가 빠를수록 거래가 늘고 자연스레 가격 오름세가 크다”고 지적했다.
입지 여건도 중요하다. 한남 뉴타운은 아직 개발 기본계획이 미확정됐음에도 강남권에서 가깝고 부분적으로 한강을 볼 수 있다는 장점 때문에 서울의 뉴타운 시세를 사실상 주도하고 있다.
이런 관점에서 부동산 전문가들은 사업 추진이 빠른 아현뉴타운이나 주거 환경이 상대적으로 좋은 한남, 왕십리, 가좌 뉴타운 등을 비교적 좋은 투자 지역으로 꼽고 있다.
한편 도시재정비촉진특별법이 시행되는 7월부터는 촉진지구에서 6평 이상 땅을 사고 팔 때는 관할 구청의 허가를 받아야 하는 점도 유의해야 한다. 거래 기준이 강화되는 만큼 별다른 호재가 없으면 치솟던 호가가 떨어질 수도 있기 때문이다.
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글=이승헌 기자 ddr@donga.com
디자인=공성태 기자 coonu@donga.com