국내 대규모 도심빌딩들을 잇따라 사들인 외국인들이 짭짤한 수익을 올리고 있는 것으로 분석됐다.
현대건설이 외환위기 이후 외국인이 매입한 국내 13개 빌딩 중 아직 완공되지 않았거나 부분 매입한 빌딩을 제외한 8개 빌딩의 연간 임대수입 등을 기초로 투자수익을 분석한 결과, 자본환원율이 평균 10.4%로 나타났다.
자본환원율이란 사무실에 투자해 올릴 수 있는 연간 임대수익을 수치화한 것. 임대료 등 수입을 모두 더한 값에서 관리비 등 총 비용을 빼고 남은 수입을 빌딩 매입비용으로 나눈 값이다.
여기에 빌딩가격이 소비자물가 수준 정도로만 오른다고 가정하면 빌딩에 투자해 얻는 연간 투자수익률은 14%로 추정된다.
외국인 투자자들이 통상 빌딩 구입비의 30% 정도만 자기자본으로 투자하고, 나머지는 국내 금융기관에서 대출받는 점을 감안하면 실질적으로 외국 투자자들이 투입한 자본의 투자수익률은 연 25%에 이를 것으로 예상됐다.
▼서울시내 주요 빌딩별 자본환원율 추정치▼
빌딩
소유 외국기업
(국적)
투자금
(억원)
자본환원율(%)
로담코
로담코 (네덜란드)
1,287
10.4
굿모닝증권
굿모닝증권 (미국)
1,339
10.1
고려증권
휴렛팩커드 (미국)
700
11.1
서울 파이낸스
GIC (싱가포르)
4,550
10.5
아시아나
GIC (싱가포르)
500
8.9
하누리
모건스탠리 (미국)
230
12.5
은석
모건스탠리+골드만삭스(미국)
736
10.8
광은
GRA (싱가포르)
380
8.1
*2000년말 기준(자료 : 현대증권)
현대건설 박래익 리츠팀장은 “일반적으로 안정적인 투자상품의 기준이 되는 3년만기 회사채(AA―등급 기준) 유통수익률이 6%대에 머무는 점을 감안하면 외국인들이 국내 부동산에 투자해 얻는 수익은 놀랄 만하다”고 말했다.
빌딩별 자본환원율을 보면 싱가포르투자청이 지난해 500억원으로 매입한 아시아나빌딩이 12.5%로 1위를 차지했고, 굿모닝증권이 매입한 쌍용증권빌딩이 11.1%로 뒤를 이었다.
이밖에 현대중공업빌딩 고려증권빌딩 하누리빌딩 은석빌딩 등이 모두 10% 이상의 높은 자본환원율을 올리는 것으로 분석됐다.
jsonhng@donga.com