부동산 경기 침체가 장기화되면서 아파트 분양권 시장에도 양극화 현상이 심화되고 있다. 프리미엄은커녕 분양가보다 낮게 거래가가 형성되는 분양권이 있는가 하면 서울 외곽의 웬만한 20평형 아파트값에 해당하는 1억원 이상의 프리미엄이 붙는 분양권도 나타나고 있다. 분양권 투자에도 옥석을 구분하기 위한 노력이 필요한 이유가 이 때문이다. 좋은 분양권의 조건과 투자 시기, 거래시 손해를 최소화하고 투자수익을 극대화할 수 있는 몇 가지 요령을 정리해본다.
▽경쟁률 높은 곳이 좋다〓청약경쟁률이 치열했던 곳의 프리미엄 상승률이 높다. 따라서 청약통장 1, 2순위 접수 때 수 십 또는 수 백대의 청약경쟁률을 기록한 아파트였다면 초기에 약간의 웃돈을 주고 사는 것도 고려해볼 만하다. 다만 3순위 접수 때 청약경쟁률이 크게 올라간 아파트라면 피하는 게 좋다. 이 때 청약자의 대부분은 실수요자와는 거리가 먼 사람들이거나 ‘떴다방(이동식 복덕방)’이며, 거품이 많기 때문에 실제 투자수익은 높지 않다.
투자 목적이라면 대형 아파트를 공략하라. 생활수준이 향상되면서 자연스럽게 대형 평형의 수요도 늘기 때문이다. 특히 서울 강남지역의 대형평형 수요가 지속적으로 유입되는 분당 용인 등 수도권 남부지역에서는 대형 평형이 좋다.
소형 아파트를 고집한다면 같은 평형대 아파트 가구수가 많은 아파트를 고르는 것이 유리하다. 물량이 많을수록 찾는 수요자의 발걸음도 잦아 거래가 활발하다.
▽입지 프리미엄이 있는 아파트를 찾아라〓우선 대중교통망이 얼마나 갖춰져 있느냐 여부를 따져보는 게 중요하다. 특히 중소형 아파트 분양권이라면 교통이 얼마나 편리한가가 투자 여부를 결정하는 첫번째 포인트. 역세권 소형아파트가 좋은 이유는 임대수요가 넘치기 때문이다. 따라서 입주가 가까워질수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 다만 역이 지상구간이고 집에서 가깝다면 소음 등의 피해가 우려되므로 투자에 신중할 필요가 있다.
강이나 산 등 주변 전망이 좋은 아파트도 공략 대상이다. 환경에 대한 관심이 높아질수록 주거 환경이 좋은 아파트, 녹지 공간이 많은 아파트, 강이나 산을 바라 볼 수 있는 아파트의 인기는 높아질 것이기 때문. 특히 서울시가 연말경 한강을 따라 경관지구를 설정하면 신규로 한강변에서 지어질 아파트물량은 줄어들게 돼 한강변 아파트의 희소성은 더욱 커질 것으로 예상된다.
▽당첨자 계약 직후가 투자 적기다〓통상 계약 직후에는 거래물량이 많고 ‘떴다방’간 거래도 적어 프리미엄이 많이 붙지 않기 때문이다. 신규 분양이 쏟아지는 봄과 가을에는 상대적으로 분양권에 대한 관심이 떨어져 가격이 약세이기 때문에 투자 적기로 볼 수 있다. 팔때는 겨울이나 여름이 유리하다.
▽매매 전 적정가부터 파악하라〓분양권을 팔려는 사람은 사려는 사람의 입장에서, 사려는 사람은 팔려는 사람의 입장에 서보는 것이 중요하다. 정확한 시장조사만이 섣부른 거래로 인한 손실을 줄일 수 있다. 중개업소는 대부분 무조건 가격을 깎으려 하기 때문에 물건을 팔 사람이라면 물건을 살 경우의 가격을 거꾸로 물어봐 적절한 실거래가를 알아두는 게 좋다. 반대로 살 사람은 팔 경우의 가격을 물어보면 된다.
jsonhng@donga.com
서울지역 투자 유망한 아파트 분양권 현황
아파트
위치
평형
시세(만원)
분양가(만원)
입주시기
연락처(02)
최저
최고
롯데 캐슬
강남구 대치동
41
42,000
45,000
39,235
2002년 6월
538-2002
48
54,000
56,000
48,710
53
60,000
64,000
55,944
삼성 래미안
강남구 도곡동
24
24,000
25,000
18,224
2001년 10월
563-0011
34
35,000
39,000
26,410
신성 2차
강동구 둔촌동
26
14,500
15,000
12,800
2000년 12월
478-8945
33
24,500
25,000
17,900
43
34,000
35,000
27,400
SK북한산시티
강북구 미아동
24
12,200
12,700
11,996
2001년 12월
985-2512
34
17,500
18,500
16,972
대우그랜드월드
강서구 화곡동
34
18,785
20,085
18,785
2002년 10월
2603-1555
49
31,500
34,000
30,662
56
36,000
38,000
35,585
61
40,500
43,000
40,232
동아 삼성
관악구 봉천동
25
12,300
15,500
12,094
2001년 5월
875-5878
38
24,000
25,500
19,382
42
27,000
29,500
21,466
삼성 쉐르빌
광진구 구의동
53
48,900
49,900
45,900
2001년 11월
455-8871
63
58,000
59,000
55,000
태영
구로구 신도림동
24
13,000
13,700
10,474
2000년 12월
3667-3939
38
22,000
24,000
19,860
50
30,000
31,000
27,198
대상타운 현대
도봉구 방학동
24
12,490
12,900
9,990
2001년 10월
954-2005
38
22,279
24,079
18,265
49
30,916
32,916
24,416
사당 삼성사이버
동작구 사당동
25
14,500
16,500
13,850
2003년 2월
532-4011
46
32,000
36,000
31,080
63
44,000
48,000
42,800
삼성2지구
마포구 공덕동
24
16,000
18,000
14,000
2002년 5월
704-2929
33
24,500
26,000
20,700
43
34,500
35,500
31,500
무악재 한화
서대문구 홍제동
33
22,000
24,000
17,800
2001년 2월
391-1600
44
32,000
34,000
26,900
방배 현대2차
서초구 방배동
32
29,700
32,700
22,700
2001년 9월
3481-2020
42
40,000
47,000
31,900
삼성 사이버
서초구 서초동
32
28,000
35,000
22,900
2001년 6월
536-4700
46
48,000
57,000
36,500
57
58,000
65,000
48,900
삼성
성동구 금호동
23
14,800
16,500
13,800
2001년 11월
2281-5000
42
33,000
36,000
30,900
삼성
송파구 송파동
33
26,500
28,500
22,000
2001년 12월
403-8585
43
39,500
41,000
31,500
57
59,000
61,000
47,000
현대 7차
양천구 신정동
26
15,059
15,559
15,059
2002년 7월
2646-6292
41
34,000
36,000
33,492
LG빌리지
영등포구 문래동
35
22,900
25,000
18,900
2001년 12월
849-6644
47
35,000
36,000
27,970
56
44,200
46,000
34,670
LG한강빌리지
용산구 동부이촌동
27
28,517
31,517
23,517
2003년 4월
749-1414
53
71,087
73,087
68,087
65
92,825
95,825
91,825
79
115,559
118,559
115,559
대림한숲타운
은평구 수색동
25
12,400
13,400
11,690
2001년 8월
307-2323
32
19,900
21,000
17,300
42
26,570
28,000
22,113