“大部分第一次開始做生意的人都希望和人口流動量達2萬左右的商鋪簽訂合約。但是不能被人口流量迷惑。”（Family Mart科長閔承培，音，35歲）
“降低受益預期值得同時要觀察生意的穩定性。”（GS Retail科長張俊秀，音，36歲）
閔科長和張科長具備“看商鋪的眼光”。據他們表示，他們可以一眼就能認出“在哪里做生意才能賺錢”。個體商戶和商鋪投資者非常羡慕他們看商鋪的眼光。
擔任GS Retail的便利店事業部第5開發組組長的張俊秀和Family Mart營業第1本部江南開發組的閔承培是觀察商鋪達10年以上的店鋪開發專家。1995年開始爲便利店選址的他們期間分別開設了250家和210家店鋪。
○“要找到人氣火爆的場地”
18日下午，位於京畿城南市壽井區的某地下鐵車站附近商鋪。張俊秀指著水果店提醒道，那是適合開便利店的好地段。
“後面有840戶的公寓園區，居民乘地鐵需要經過水果店門前。這樣的地段是良好的商鋪，所以被稱爲‘葫蘆瓶入口’。”
據張俊秀表示，可以開設便利店的地段也可以開蛋糕店、霜淇淋店、文具店等。
他強調，研究交通線路對開便利店或蛋糕店來說非常重要。要面向上下班時間或午飯時間等一天3次飲食時間時，需要入駐主要路線。並不是說道路寬闊就一定會有很多人流。
如果想親眼確認，到附近高層建築屋頂進行觀察即可明瞭。
張俊秀曾經在居住有很多在娛樂場所工作的女性居住的住宅開設便利店而取得了成功。雖然白天銷售不夠理想，但是通過在淩晨3～4點鍾創造的銷售額就能獲得可觀的利潤。這是因爲遵守了時間短交通線路的準則。
閔承培強調了商圈半徑內的人口數量。爲瞭解正確的人口數量，數了電錶、水錶、信箱的數量。曾經因爲深夜進行這種調查而被抓到了派出所。
○要小心商鋪的銷售價格
大部分出售商鋪的人員都會虛報租賃收益，因爲售出對於他們就是萬事大吉。
他們兩人提醒道：“商鋪的價格變動較爲嚴重，所以簽約時要小心。”
張俊秀表示：“去年此時，京畿龍仁市竹田地區的商鋪的租賃價格是每月300萬～400萬韓元（使用面積15～20坪），並且需要繳納1億韓元的保證金。而如今的月租降低到了200萬～250萬韓元，並且只需要交納5000萬韓元的保證金。因爲收益不高的商鋪只能降低出租價格。”
閔承培指出：“建成已有2年左右的商鋪，其租金隨著市場價格變動，因此基本上不會發生無經驗者支付高租金的危險。”
初涉商海的商人選擇商鋪時可能受迷惑的因素就是人口流量。
閔承培提醒說：“流動人口中‘真正的顧客’最多也只占2%左右。流動人口多的地段因租金高而可能降低收益性。”
二人一致表示：“簽約前要到附近地區做相似規模生意的店鋪諮詢銷售額，這一點非常重要。”
許振碩 jameshuh@donga.com
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