[머니 컨설팅]공시가격이 올랐다, 세금도 오를까

부동산가격 따라 오르는 공시가격
재산세와 종합부동산세 함께 올라
지역가입자는 건강보험료도 상승
공시가격 확인하고 전략 짜야

Q. 직장인 A 씨는 올해 자신이 거주하는 집의 공시가격이 약 10% 올랐다는 사실을 알게 됐다. 공시가격 상승에 정부가 추진하는 보유세 개편까지 이뤄지면 세금이 어떻게 바뀔지 궁금했다.

김도훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원

A. 올해 전국 공동주택 공시가격(안)이 얼마 전 발표됐다. 특별한 일이 없으면 이달 말 가격이 확정될 것으로 전망된다. 올해 전국 공시가격은 전년 대비 평균 9.16% 상승했다. 전국 평균보다 높게 상승한 도시는 서울(18.67%)이 유일하다. 공시가격은 시장에서 통상 거래되는 가격 대비 일정 비율로 정해진다. 올해도 전년과 같이 시세의 69% 수준에서 산정됐다. 결과적으로 ‘현실화율’의 변동이 없었기 때문에 실제 부동산 가격의 상승이 그대로 공시가격 상승으로 이어진 것으로 볼 수 있다.

공시가격이 오르면 가장 직접적으로 영향을 미치는 부분은 보유세다. 보유세는 재산세와 종합부동산세 등 두 가지로 나뉘는데, 재산세는 물건별로 계산하는 반면에 종합부동산세는 개인이 소유한 모든 부동산 가격을 합산한 뒤 이 값이 일정 금액(9억 원)을 초과하는 경우에만 세금을 부담하게 된다. 1가구 1주택자인 경우에는 3억 원을 더해 12억 원까지는 종합부동산세를 부담하지 않는다.

종합부동산세는 공시가격에서 공제금액을 차감한 후 바로 세율을 적용하지 않고 중간에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 뒤 산출한다. 만약 시세가 30억 원인 아파트를 보유하고 있다고 가정해 보자. 과세표준은 [30억 원(부동산 가격)X69%(현실화율)―9억 원(공제금액)]X60%(공정시장가액비율)=약 7억 원이 된다. 따라서 부동산 가격이 올라 공시가격이 오르면 직접적으로 재산세, 종합부동산세가 함께 상승하게 된다. 그 외 현실화율, 공제금액, 공정시장가액비율 등을 조절하는 경우도 있다.

공시가격이 오르면 보유세뿐만 아니라 매달 내는 건강보험료도 같이 오를 수 있다. 직장가입자가 아닌 지역가입자는 소득과 재산에 대해서 건강보험료가 책정되는데 이때 재산은 부동산을 말한다. 보유한 주택의 가격이 오르면 자연스럽게 건강보험료도 상승하게 되는 것이다. 특히 피부양자는 부동산 가격 상승으로 지역가입자가 된다면 예상치 못한 큰 금액을 매월 부담하게 될 수도 있기 때문에 지역가입자 요건의 경계에 있는 상황이라면 더욱 세밀하게 검토해야 한다.

참고로 건강보험료 피부양자 자격을 유지하기 위해선 연간 소득이 2000만 원 이하여야 하고 재산요건은 재산세 과세표준 합계액이 5억4000만 원 이하여야 한다. 만약 재산세 과세표준이 5억4000만 원과 9억 원 사이라면 연간 소득금액이 1000만 원 이하여야 피부양자 자격을 유지할 수 있다.

주택의 재산세 과세표준은 현재 공시가격의 60%이므로 역으로 계산해 보면 5억4000만 원과 9억 원은 각각 공시가격 9억 원과 15억 원을 뜻한다. 공시가격이 올라 기준 금액을 넘게 되면 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환돼 건강보험료가 부과될 수도 있는 것이다.

보유세는 매년 6월 1일 부동산 보유 현황을 기준으로 결정되므로 아직 시간이 남아 있다. 지금이라도 우리 집의 올해 공시가격을 확인해 보고, 전략을 꼼꼼히 짜야 한다.

김도훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원