김용범 “LTV 축소-만기 차등화”…다주택자 대출 축소 시사

김용범 대통령비서실 정책실장. 뉴시스

김용범 대통령정책실장이 22일 부동산 시장 정책과 관련해 “거주 안정과 금융 건전성을 동시에 지탱하는 구조로 이동해야 한다“고 밝혔다. 투자 목적 레버리지(차입 투자)를 점진적으로 축소하겠다는 방향성을 제시한 것이다. 그러면서 김 실장은 다주택자에 대한 대출 규제가 주택 공급 부족으로 이어지지 않도록 공공임대와 장기임대 등 공급 확대가 필수적으로 병행돼야 한다고 강조했다.

김 실장은 이날 자신의 페이스북에 ‘공적 신용의 질서와 주택시장’이란 제목의 글을 올려 “주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제”라며 이같이 적었다.

김 실장은 다주택자들이 금융기관에서 빚을 내 주택을 매수한 뒤 임대를 내주는 투자 방식에 대해 “상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기의 손실은 금융기관의 건전성 저하와 신용 위축을 통해 사회 전체로 전이될 수 있다”며 “수익은 개인에게 남고 위험은 구조적으로 사회화되는 비대칭이 발생한다”고 지적했다.

이어 “중요한 것은 기대 구조를 재편하는 일”이라며 “비거주 다주택 대출의 단계적 LTV(주택담보대출비율) 축소, 대출 만기 구조 차등화 등의 신호가 일관되게 축적되면 (다주택 투자에 대한) 기대수익률이 재평가된다”고 강조했다. 

그는 “레짐(체제) 전환은 세부 규정의 변화가 아니라, 투자 목적 레버리지를 점진적으로 축소하겠다는 방향성에 대한 신뢰에서 시작된다”고 밝혔다. 

김 실장은 다주택자 LTV 조정 등 대출한도 축소를 추진하는 동시에 공공임대 등 공급 확대를 통한 안정적 임대 기반 확충을 병행해야 한다는 입장을 밝혔다. 임대사업자들이 공급하는 전월세 물량이 청년 및 서민들의 주거 기반이 되고 있는 점을 고려한 것이다.

그는 “무주택 가구의 중장기적 주거 안정을 제도적으로 담보하지 못한 채 레버리지만 축소한다면, 구조 전환은 또 다른 불안을 낳을 수 있다”고 했다. 이어 “현재의 구조에서 다주택자의 레버리지는 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해왔다. 투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행되어야 한다”고 분석했다.

그러면서 “따라서 신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진되어야 한다. 장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다”고 설명했다.

김 실장은 “신용의 질서는 투기적 기대를 증폭시키는 구조가 아니라, 거주 안정과 금융 건전성을 동시에 지탱하는 구조로 이동해야 한다”며 “지금은 가격을 논쟁할 시점이 아니라, 신용의 원칙을 명확히 할 시점”이라고 강조했다.김예슬 기자 seul56@donga.com