부동산 시가 애매하다면…‘감정평가’로 증여세 확정을

통상 공시가로 가액 신고했지만
과세당국서 인정 안하는 추세
“고가아파트는 미리 감정평가”

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. (자료사진) /뉴스1

부동산을 상속하거나 증여할 때는 거래 대금이 수반되지 않는다. 그래서 해당 부동산을 세금 신고에서 얼마로 평가할 것인가 하는 문제가 발생한다. 납세자인 국민으로서는 내 집이 얼마인지, 내 건물이 얼마인지 고민되는 지점이다.

이럴 때는 원칙적으로 부동산을 상속 및 증여 당시의 ‘시가’에 의해 평가해야 한다. 시가란 평가 기준일 전후 6개월(증여재산은 평가기준일 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간 중에 매매가액, 감정가액 또는 수용·공매·경매된 가액을 말한다. 즉 타인 간에 정상적으로 거래되었을 경우에 형성되었을 가격을 말한다. 그리고 이러한 시가를 확인할 수 없는 경우에 한해 보충적 평가방법으로서 기준시가에 의한 신고를 할 수 있다.

종전에는 실무적으로 부동산을 크게 2가지 종류로 구분하여 판단했다. 하나는 아파트 또는 연립과 같이 정형화되고 같은 면적의 거래 사례가 많아서 시세 판단이 비교적 쉬운 경우다. 이 경우엔 오래전부터 실제 거래되는 시세로 가격을 평가했다.

다른 하나는 단독주택이나 빌딩과 같이 정형화되지 않고 토지의 면적이나 건물의 면적, 형태도 제각각인 종류다. 이런 경우에는 시가 판단이 쉽지 않아 불가피하게 보충적 평가 방법으로 재산 가액을 산정했다. 토지에서는 개별공시지가가, 주택에서는 개별·공동주택가격이 기준시가가 됐다.

그런데 통상 기준시가는 시세보다 낮은 경우가 대부분이다. 납세자 입장에서는 기준이 되는 가격이 기준시가 뿐이니 그에 의해 상속 또는 증여된 재산의 가액을 신고하고 세금을 내왔다고 생각할 것이다.

문제는 이런 과정에서 주변 시가보다 현저히 낮은 가격으로 상속 또는 증여 신고가 이뤄지는 일이 많았다는 것이다. 그래서 과세당국은 2020년부터 빌딩과 같은 상업용 부동산을 시작으로 시가보다 낮게 신고된 건에 대해 기준시가로 신고된 가액을 인정하지 않고 이보다 높은 감정가액으로 과세하는 방안을 확대하고 있다.

올해부터는 감정 평가 대상을 고가 아파트와 단독주택까지 넓혔다. 고가 아파트는 아파트에 해당하지만 거래가 많지 않고 면적이나 타입도 정형화되어 있지 않아 시가의 판단이 용이하지 않았다.

적정 과세 측면에서는 바람직한 일이라 할 수 있다. 그러나 납세자로서는 불안한 측면도 있다. 법령상 허용된 방법으로 가액 신고를 했는데 과세당국 가액 판단에 따라 세금을 더 내야 할 수도 있기 때문이다.

우선 납세자로서는 상속 또는 증여의 평가 대상 부동산의 종류와 특성에 따라 선제적으로 감정평가를 통해 가격의 평가를 명확히 할 필요가 있다. 감정평가가 이뤄지면 공식적으로 가격이 인정되기 때문이다. 또한 평가 외의 경우에는 개별 부동산의 특성에 따른 소명이 필요한 부분에 대해서 사전에 충분한 대비를 통해 적정 가격의 평가를 소명할 필요도 있어 보인다.

내가 보유한 집과 건물이 얼마인지에 대한 충분한 숙고와 조세전 문가와의 상의도 필요하다. 점점 신경 써야 하는 일들이 많아지는 것이 요즘 세금의 추세다.


이축복 기자 bless@donga.com