[사설]고강도 10·15 대책… 서울 집중 방치해선 집값 안정 어렵다

정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역으로 묶고, 이곳에서 아파트를 살 때 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 초고강도 부동산 대책을 내놨다. ‘6·27 대출 규제’, ‘9·7 공급 대책’에 이어 이재명 정부가 출범 넉 달여 만에 내놓은 세 번째 대책이다. 이번 대책으로 집값 오름세는 일단 주춤할 가능성이 높다. 하지만, 주택 수요자들의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 성향을 바꾸기 위해선 특정 지역 아파트에 집중되는 수요를 분산할 방안이 필요하다는 지적이 많다.

‘10·15 대책’의 핵심은 이미 규제지역으로 묶여 있던 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울의 25개 전체 자치구, 경기 과천·광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 용인시 수지구 등 12개 지역을 토지거래허가구역·투기과열지구·투기과열지역으로 묶어 ‘3중’으로 규제하는 것이다. 이곳에 집을 사려면 지방자치단체장의 허가를 받아야 하고, 2년간 본인이 실거주해야 한다.

대책의 영향이 제일 큰 건 대출이다. 규제지역 내 무주택자 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 준다. 별도의 고가주택 대출 한도도 적용되는데 15억 원 이하는 6억 원, 15억∼25억 원 주택은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 대출받을 수 있다. 1주택자의 전세자금대출도 2억 원으로 제한된다. 전세 보증금과 대출에 의지한 ‘갭투자’가 어려워진다는 의미다.

정부가 규제지역을 단번에 대폭 확대한 건 ‘한강 벨트’ 등 가격 급등 지역만 포함할 경우 인접지역 집값이 오르는 ‘풍선 효과’를 차단하기 위해서다. 수도권 주택 부족 문제를 단기간에 해소하기 어려운 만큼 광범위한 지역의 거래를 억제하는 고육책을 쓴 것이다. 실제로 1∼8월 서울 아파트 착공 건수는 1만1600여 채로 작년 동기 대비 15%, 주택 분양 건수는 8900여 채로 43% 감소했다. 내년에는 더 가파르게 줄어들 전망이다. 지금으로선 집값 추가 상승을 노리고 서울 등지의 일부 인기지역 아파트에 지나치게 쏠린 투자 열기를 약화시킬 필요가 있다.

이번 대책으로 시간을 번 만큼 정부는 일산·분당 등 1기 신도시의 고밀도 재정비와 미진한 3기 신도시 개발의 속도를 크게 높여야 한다. 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충을 통해 수도권 신도시에 살면서 서울에 출퇴근하는 청년세대가 불편을 느끼지 않을 안정적 주거 환경을 조성하는 일이 무엇보다 급하다.