“올 집값 덜 오를것… 지방은 하락”

올해 수도권 집값 상승폭이 지난해 3분의 1 수준으로 위축될 것이라는 한국감정원의 전망이 나왔다. 재건축초과이익환수제 등 정부의 잇단 부동산 규제와 금리 인상 등이 올해 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됐다.

21일 한국감정원 KAB부동산연구원은 ‘2017년도 부동산 시장 동향 및 2018년 전망’ 보고서를 통해 올해 전국 주택 매매가가 0.3% 오를 것으로 내다봤다. 이는 2013년(0.3%) 이후 연간 기준으로 5년 만에 가장 낮은 상승률이다. 지난해(1.5%)에 비해서는 5분의 1 수준에 그치는 것이다.

지역별로는 서울 등 수도권이 0.8% 오르고 지방은 0.7% 하락할 것으로 예측됐다. 각각 지난해보다 1.6%포인트, 1.4%포인트 떨어진 수준이다. 연구원의 예측대로 된다면 올해 지방 집값은 2004년(―1.6%) 이후 14년 만에 내림세로 돌아서게 된다.

전세금은 전국적으로 0.1% 하락할 것으로 전망됐다. 부동산 활황기인 2015, 2016년에 분양된 아파트가 올해부터 완공되기 시작하면서 전·월세 매물이 크게 늘어난다는 예상이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 약 44만 채로 관련 통계가 처음 집계된 2000년 이후 가장 많다.

한국감정원은 올해부터 시행된 대출 규제와 금리 인상 등을 부동산 시장의 주된 악재로 꼽았다. 주택담보대출금리가 0.25%포인트 오를 경우 서울 집값은 이후 6개월 동안 약 0.5% 떨어진다는 게 연구원의 분석이다.

정부의 추가 부동산 규제 움직임도 투자 수요를 움츠리게 할 만한 요인이다. 지난해 발표된 8·2부동산대책에 따라 올해 4월부터 서울, 부산, 세종 등 청약조정대상지역에서 다주택자의 양도소득세가 중과된다. 최근에는 종합부동산세 등 보유세를 인상하는 방안이 정부와 정치권에서 논의되고 있다.

채미옥 KAB부동산연구원장은 “올해 한국의 기준금리가 현재 1.5%에서 추가로 오를 가능성이 높고 8·2부동산대책과 10·24 가계부채 종합대책 등 지난해 정부가 내놓은 각종 규제들이 부동산 시장에 본격적으로 적용된다”고 설명했다. 이어 “입주물량이 늘어나는 데 따른 부담도 커져 주택 시장의 매수 심리는 당분간 위축될 것으로 보인다”고 말했다.

연구원은 특히 이달부터 시행된 재건축 초과이익환수제의 영향으로 올해 서울의 매매가 상승폭이 줄어들 것으로 예상했다. 초과이익환수제는 재건축 사업에 따른 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘으면 최고 50%까지 국가에서 환수하는 제도다. 노무현 정부 때인 2006년 9월 도입된 뒤 주택 경기를 둔화시킨다는 등의 이유로 2012년 12월부터 지난해 12월까지 유예됐다. 한국감정원에 따르면 서울 강남구 아파트 매매가는 2006년 28.2% 급등한 뒤 환수제 도입 다음 해인 2007년 ―0.3% 하락했다.

연구원 측은 “지난해 말에는 환수제를 피하려는 강남권 재건축 단지들이 사업 속도를 크게 높이면서 사업 초기단계 재건축과 주변 일반아파트 가격도 따라 올랐다”며 “노무현 정부 때처럼 환수제 시행 직전에 집값이 크게 올랐다가 시행 이후 둔화하는 패턴이 나타날 가능성이 높다”고 내다봤다.

다만 부동산업계 일각에서는 정부의 규제가 정작 강남지역에서는 큰 힘을 발휘하지 못할 것이라는 관측도 나온다. 교육·생활여건이 좋은 강남권에 내 집 마련을 하려는 대기 수요가 여전히 많은 데다 정부의 재건축 규제가 오히려 서울의 아파트 공급 속도를 늦출 것이라는 지적이다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “보유세를 올린다면 양도세 중과를 일시적으로 유예해 다주택자들이 매물을 내놓게끔 유도해야 한다”고 제언했다.

천호성 기자 thousand@donga.com