[똑똑 재테크]2기 신도시 투자, 역전세난 감안 멀리 봐야

김규정 NH투자증권 부동산연구위원

최근 본격적으로 집들이를 시작한 위례신도시 아파트 시장에서 ‘역전세난’ 우려가 커지고 있다. 올해 말까지 약 1만 채의 아파트가 완공을 앞둬 전세 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오고 있기 때문이다.

현지 공인중개사들에 따르면 지난해 말 완공된 위례신도시 아파트의 전세가율은 50∼60%로 수도권 다른 지역(70% 이상)보다 낮다. 세입자를 찾지 못한 집주인들은 분양가 잔금 마련에 고심하는 모습이다.

사실 신도시의 역전세난은 어제오늘의 일이 아니다. 매머드급 단지가 입주하는 지역이나 대규모 재건축 지구 등에서도 입주 시기의 일시적인 역전세난과 프리미엄 하락은 불가피하다. 2008년 2만 채에 육박하는 재건축 아파트가 입주했던 서울 송파구 잠실동이 대표적인 예다.

이는 대부분 일시적인 현상이었으며 신도시의 기반 시설이 자리를 잡으면서 자연스럽게 해결됐다. 도시 기능이 안정화되고 전세 수급 문제가 해소되면서 전세금과 매매 시세가 모두 제자리를 찾는 것이다.

하지만 교통시설이 잘 갖춰지지 않아 통근 여건이 좋지 못한 일부 2기 신도시에서는 기간이 좀 더 길어질 수 있다. 맞벌이 부부가 늘어난 최근에는 더욱 그렇다.

위례신도시를 예로 들어보자. 경전철 위례∼신사선은 계획이 확정되는 데 난항을 겪고 있다. 트램노선은 2021년 이후로 미뤄졌으며 도로와 근린상업시설, 교육환경 조성도 늦다. 특히 학군이 서울, 경기 성남 하남시 등에 걸쳐 있는 문제가 해결돼야 한다. 주요 기반 시설이 완공되기 전까지는 시세 차익도 제한적일 것으로 보인다.

따라서 2기 신도시 투자자라면 투자 기간이 생각보다 길어질 수 있음을 염두에 둬야 한다. 초기 신도시의 열악한 주거 환경과 일시적인 프리미엄 하락을 감수해야 하는 것이다. 입주 직후 생길 수 있는 역전세난과 잔금 문제에 미리 대비하고, 긴 투자 호흡으로 차익 실현을 기다린다면 나은 수익을 기대할 수 있다.

단기간에 전세 수급 문제가 해결되지 않는 곳이라면 계약 기간이 2년을 넘는 장기 전세계약을 맺는 것을 고려할 만하다. 올해 체결한 계약이 만료되는 2018년에 입주 물량이 많은 곳이라면 특히 그렇다. 공실과 전세보증금 반환 등에 대비해 쉽게 융통할 단기자금을 준비해 두는 것도 좋다.

신도시 투자에서도 입지 여건은 꼼꼼히 따져야 한다. 입주 후 시간이 지난다고 해서 모든 지역의 가치가 높아지는 것은 아니기 때문이다. 보통 서울 접근성이 좋고 자족형 업무시설 등이 갖춰진 곳을 중심으로 가치가 오른다. 대규모 기반 시설 확충이 예정돼 있어 향후 땅값 상승을 기대할 수 있으면 금상첨화다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원