■ 담보평가 연말부터 세분화
금융감독원은 이런 내용의 ‘주택담보대출 담보가치평가 강화방안’을 14일 발표했다. 이 방안을 적용하면 서울 강남구 대치동 은마아파트 76.79m²(전용면적 기준)의 담보인정 가치는 7900만 원까지 차이가 발생할 것으로 추정됐다.
현재는 은행들이 아파트 담보 대출을 할 때 같은 크기 아파트에 대해서는 거의 같은 가격을 매긴다. 담보가치를 산정할 때 한국감정원 시세의 ‘시세중간가’나 KB부동산 시세의 ‘일반거래가’를 적용하는데, 두 개 모두 해당 아파트 크기별 상한가와 하한가의 중간 값으로 계산된다.
실제로 국토해양부에 따르면 7월에 거래된 대치동 은마아파트 76.79m²의 경우 9층은 8억 원인 반면에 2층은 7억5700만 원으로 4300만 원 차이가 났다. 또 한국감정원이 전국 아파트 빌라 등 1200만 채의 공시가격을 토대로 담보가치를 분석한 결과 아파트에 따라 한 단지 내 같은 규모라도 담보가치 차이가 8∼20%에 이를 것으로 추정됐다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산팀장은 “강이나 공원, 산 주변 등 조망권이 좋은 아파트라면 담보 가치 격차는 더욱 커질 수도 있다”고 말했다.
한편 담보가치 평가방식이 바뀜에 따라 담보대출 가능 금액이 늘어나는 곳과 줄어드는 곳이 나오지만 전체적으로는 큰 변화가 없을 것으로 분석됐다. 금감원이 은마아파트를 대상으로 변경된 평가방식을 적용한 결과 전체 담보가치가 21조6000억 원에서 22조 원으로 약 1.8% 증가하는 데 그쳤다.
금감원은 은행감독 규정을 고쳐 12월부터는 은행들이 새로운 LTV 평가 방식이나 기존 방식 중 한 가지를 선택할 수 있도록 할 계획이다. 또 바뀐 LTV 산정 방식이 은행의 담보가치 평가에 적절하게 반영되도록 LTV 재산정 주기를 현행 ‘1년 이내’에서 ‘분기별(3개월)’로 바꿀 계획이다.
황진영 기자 buddy@donga.com