무주택 서민의 내 집 마련을 돕기 위해 도입된 5년 공공임대가 ‘로또 아파트’로 변질되고 있다. 분양 전환된 5년 공공임대의 상당수가 집값이 2배 이상으로 급등했으며, 분양자들이 이를 되팔아 상당한 양도차익을 취하는 것으로 나타났다. 분양가가 시세보다 지나치게 낮게 책정되는 데다 분양받은 사람들이 아무런 제약 없이 해당 주택을 전매할 수 있기 때문에 생긴 문제다. 더군다나 무주택 요건만 충족하면 5년 공공임대에 입주할 수 있어 소득과 자산이 많은 사람에게도 이런 이익이 돌아가고 있다. 이에 따라 분양가 산정방식을 개선하고 국민주택기금이 투입된 5년 공공임대의 개발이익(양도차익)이 사유화되는 문제점을 시급히 보완해야 한다는 지적이 많다.
○ 분양전환 후 208% 폭등도
이런 일이 발생하는 것은 분양가 결정 방식에서 비롯됐다. 5년 공공임대 분양가는 입주자 모집 당시 공고된 ‘건설원가’와 분양전환 때 감정평가사가 매긴 ‘감정평가액’을 단순 평균해 결정한다. 입주자 모집부터 분양전환까지 7년 정도 걸리는 점을 감안하면 7년 전의 건설원가가 분양가에 반영되는 셈. 따라서 분양가가 낮게 책정될 수밖에 없고 분양전환 이후 주변시세에 맞춰 집값이 폭등하는 구조다.
○ 140채 중 114건 거래
집값이 급등하자 분양받은 입주자 상당수가 시세차익을 노리고 1년 안에 집을 팔아치웠다. LH가 경기 용인시 기흥구 상갈동에서 2006년 11월 6100만 원에 분양 전환한 40m²(전용면적 기준) 아파트 140채는 한 달 만에 무려 114건의 매매가 이뤄졌다. 당시 비슷한 면적의 주변 아파트 가격이 1억 원을 웃돌아 4000만 원가량의 시세차익을 올릴 수 있게 되자 114명이 집을 매도한 것이다. 광주 광산구 운남동에서 2006년 5월 4600만 원에 분양 전환된 50m² 아파트 193채는 그해 말까지 거래된 매매건수가 195건으로 주택 수보다 많았다. 모든 입주자가 1년도 안 돼 집을 팔았다는 얘기다. 부영이 2006년 광산구 신가동에서 분양 전환한 1268채도 같은 해에만 70%가 넘는 908채가 거래됐다.
더군다나 5년 공공임대에 세입자로 살다가 분양받으면 해당 주택에 5년 이상 거주한 1주택자에 해당돼 수천만 원의 양도차익을 올리지만 양도소득세는 전액 면제받는다. 또 5년 공공임대를 청약할 때 소득이나 자산기준이 전혀 없어 집을 살 여력이 있는 사람도 분양받아 차익을 챙기고 저소득층에게 돌아갈 내 집 마련 기회를 빼앗는다는 지적도 나온다. 장 경석 국회입법조사처 입법조사관은 “5년 공공임대 대상자를 일정 수준 이하의 소득과 자산을 보유한 무주택자로 제한해야 한다”며 “특히 분양전환 이후 주택 구입자가 일정 기간 내에 해당 주택을 팔 때는 외국처럼 할인받은 금액의 일부를 국민주택기금 등에 반환하는 제도를 도입해야 한다”고 말했다.
:: 5년 공공임대주택 ::
한국토지주택공사(LH)와 지방자치단체, 민간 건설사가 국민주택기금 지원을 받아 건설해 5년간 임대주택으로 운영한 뒤 세입자에게 우선 분양하는 주택. 1992년 무주택 서민의 내 집 마련 용도로 도입됐으며, 2001년부터 지난해까지 약 51만 채가 분양 전환됐다. 청약저축 가입자인 무주택 가구주가 입주대상이다.