종합부동산세 합산 예외 등 각종혜택 많아 사업 유망
○임대주택사업 쉬워진다
수도권에서도 주택 1채만 있으면 사업자로 등록할 수 있다. 현재는 수도권은 3채, 수도권 이외 지역은 1채가 등록 기준이었다. 이에 따라 전국 어디에서든 보유한 집을 내놓고 자신은 다른 주택에 전세를 사는 경우에도 임대사업자 등록이 가능하다.
임대주택사업자 등록요건은 현재도 1주택 이상이므로 사업자 등록은 지금도 가능하다. 다만 사업자로 등록해 받게 될 각종 세제혜택은 종합부동산세법, 재산세법, 소득세법 등의 시행령을 바꿔야만 가능하다. 정부는 이르면 10월쯤 시행령 개정작업이 완료될 것으로 보고 있다. 따라서 10월 이후쯤 사업자로 등록하는 게 유리하다.
전용 60m² 이하 소형주택 전세보증금은 소득세 과세 대상에서 2, 3년간 한시적으로 배제하는 방안도 추진한다. 현재는 3주택 이상 다주택 보유자로서 전세보증금 합계액이 3억 원을 초과하면 초과분의 일정비율에 대해 소득세를 물리고 있다. 하지만 60m² 이하 소형주택이라면 주택 수에 상관없이 소득세를 일정 기간 물리지 않겠다는 것이다.
번거로운 임대주택 운영 및 관리를 대행해줄 임대주택 관리회사를 만들 수 있는 법적 근거도 연말에 만들어진다.
○임대사업 규모 클수록 세제 혜택 커진다
이번 조치로 받을 수 있는 세금 혜택 규모는 꽤 크다. 예를 들어 아파트 한 채를 임대하고 있는 A 씨가 10년 전 3억 원에 매입해 자신이 살고 있던 아파트를 8억 원에 판다면 현행 규정에 따를 경우에는 1억6000만 원에 가까운 양도소득세를 물어야 한다. 하지만 임대사업자로 등록하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.
이번 대책으로 연말부터 주거용 오피스텔도 임대사업용 주택으로 허용돼 취득세를 면제받는 등 혜택이 있다. 현재 오피스텔은 주거용으로 쓰고 있더라도 업무시설로 분류돼 아파트처럼 취득세, 재산세 감면 등 세금 혜택이 없었다.
○임대사업 유망 지역은
‘8·18 전월세 안정방안’에 따라 민간 임대사업자로 세제 지원을 받을 수 있는 전용 149m² 미만, 6억 원 이하의 아파트는 전국적으로 620만 채 정도다. 수도권에서는 경기(179만여 채)가 가장 많았고 서울(86만 채) 인천(43만 채)의 순이다.
하지만 투자수익을 고려한다면 초기 투자비용을 최대한 줄이는 게 바람직하다. 이런 점을 고려하면 전세금이 매매가에서 차지하는 비중이 높은 주택이 좋다. 또 전·월세 수요가 풍부하면서 개발 가능성이 높은 지역을 골라야 한다.
서울에서는 도심 접근성이 좋은 성북구 서대문구 관악구 금천구 동대문구 등지가 유망하다.
황재성 기자 jsonhng@donga.com