대출 막히자 이주비 시공사 연대보증 중요성↑… “일부 조합원 현금청산까지”

서울 아파트 단지 모습. 뉴스1 

대출 규제 강화 여파가 서울 정비사업에 직접적인 영향을 미치는 분위기다. 이주비 조달 여건이 악화하면서 전반적인 사업 추진이 더딘 흐름을 보인다. 이런 가운데 서울 내 한 재개발사업의 추가이주비 조달 문제가 다시 주목받고 있다. 시공사 연대보증을 통한 추가이주비 조달이 무산되면서 일부 조합원 이주비 마련에 차질이 발생한 바 있다. 다행히 해당 사업장 시공사와 조합 측은 현재 이주 절차가 순항 중이라고 강조했다.

다만 일부 조합원은 현금청산자 변경까지 요청한 것으로 알려졌다. 업계는 해당 사례가 시공사 연대보증의 중요성을 보여주는 대표적인 사례로 평가하고 있다. 시공사 연대보증이나 신용보강이 계약상 의무가 아니지만 대출 규제가 강화된 여건 속에서 실질적으로 핵심 역할을 한다는 설명이다.

해당 사업장은 지난 2010년 정비구역으로 지정된 재개발사업장이다. 2018년 조합 설립 이후 사업이 본궤도에 올랐다. 특히 서울시의 사업성 보정계수 적용으로 사업성이 개선되면서 지난해 관리처분인가를 받았다.

하지만 정부의 6·27 대책과 10·15 대책 등 연이은 대출 규제 강화로 사업 추진 과정에서 난관에 직면했다. 현재 정비사업장의 경우 1주택자는 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소됐고, 다주택자는 사실상 추가 대출이 불가능해지면서 이주비 마련이 어려워진 상황이다.

이 같은 환경에서 추가이주비 조달을 위해서는 시공사의 연대보증이 사실상 핵심적인 역할을 한다. 시공사가 신용을 제공하면 금융기관 자금 모집이 상대적으로 수월해지고 금리도 낮출 수 있는데 연대보증이 없이 조합 신용만으로 대출을 추진해야 해 금융조달 여건이 크게 악화될 수 있기 때문이다.

서울시가 올해 초 공개한 정비사업 관련 이주비 대출규제 합리화 촉구 자료에 따르면 청량리8구역에서는 조합원 63명 이상에게 약 130억 원 규모 추가이주비가 필요한 것으로 조사됐다. 당시 수요조사율은 74%로 집계됐다. 사업 리스크 관리를 위해 높은 추가이주비 금리를 제안했다가 합의가 이뤄지지 않은 사례도 있다. 연 8.5~10.0% 수준의 추가이주비 금리를 제시됐는데 해당 보증이 시공사 신용도에 부담으로 작용할 수 있다는 우려와 함께 최종 합의가 무산된 바 있다고 한다. 시공사 연대보증을 통한 추가이주비 조달이 성사되지 못하면서 사업장은 이주 단계에서 자금 조달에 차질이 발생한 것으로 알려졌다.

당시 서울시는 이주가 예정돼 있었음에도 세입자 보증금 반환 재원 마련에 차질이 발생하고 있고 일부 조합원은 현금청산 전환까지 검토하고 있다고 설명한 바 있다.

정비업계에서는 시공사 연대보증 없이 조합 신용만으로 추가이주비를 조달할 경우 금융기관 모집 자체가 쉽지 않다고 지적한다. 설령 대출이 성사되더라도 상대적으로 높은 금리가 적용될 가능성이 높아 금융비용 증가가 불가피하다는 것이다. 이 경우 늘어난 금융비용은 조합원 분담금 상승으로 이어질 수밖에 없다는 분석이 나온다.

정비업계 관계자는 “현재의 대출 규제 환경에서는 시공사 연대보증 여부가 사업장 금융조달 경쟁력을 결정하는 핵심 요소”라며 “시공사 보증 없이 조합 신용만으로 대규모 추가이주비를 조달하는 것은 현실적으로 쉽지 않고 조달이 이뤄지더라도 높은 금융비용이 발생할 가능성이 크다”고 말했다.

황소영 기자 fangso@donga.com