서울 강북 더 뜨거워진 ‘얼죽신’ 열풍… 신축 상승률 강남 앞질러

강북 입주 6∼10년, 10.4% 올라 최고
공사비 급등에 재건축 수요는 줄어
중개업소 “10명중 7명 신축 찾아”
강남은 ‘20년 이상’ 13% 최고 상승

2020년 입주한 서울 노원구 ‘포레나노원’ 전용면적 84㎡가 지난달 9일 12억4000만 원에 거래돼 역대 가장 높은 가격에 매매됐다. 지난해 초만 해도 11억 원대 초반에 거래되던 아파트가 1년도 안 돼 1억 원 넘게 오른 것이다.

인접한 준공 30년이 넘은 재건축 단지는 분위기가 다르다. 1988년 입주해 안전진단까지 마친 ‘상계주공 4단지’ 전용 84㎡는 지난해 4월 8억500만 원에 거래된 뒤 최근까지 이렇다 할 거래가 없다. 호가는 주로 8억 원 후반에 형성돼 있지만 최고 매매가인 2021년 1월의 8억9500만 원보다 낮거나 비슷한 수준이다.

인근 공인중개업 관계자는 “최근 문의를 하는 10명 중 7명은 신축을 매입하려는 손님”이라며 “주로 30, 40대 수요자가 주변 학군과 단지 내 시설 등을 보고 실거주 목적으로 찾는다”고 설명했다.

비(非)강남권에서 재건축을 앞둔 아파트보다 입주 5∼10년 이내인 신축급 아파트의 가격 상승 폭이 더 큰 것으로 나타났다. 공사비 인상 등에 따른 사업성 악화로 강북권 재건축이 늦어지면서 새 아파트 공급이 부족할 거라는 예상 때문에 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 현상이 강남에 비해 더 강하게 나타나고 있다는 분석이 나온다.

18일 한국부동산원 연령별 아파트 매매가격지수에 따르면 지난해 1월 대비 12월 서울 강북지역 5년 초과∼10년 이하 아파트의 가격 상승률은 10.4%로 모든 연령 중 가장 높았다. 같은 기간 강남지역의 동일 연령대 아파트 상승률(10.2%)을 웃도는 수준이다.

강남지역은 입주 20년이 넘은 아파트의 상승률이 13%로 가장 높았다. 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 주요 단지의 재건축 기대감이 시세를 끌어올리는 것으로 보인다. 동남권(강남 3구 및 강동구)의 입주 20년 초과 아파트 가격 상승률은 19.2%로 강남 전체보다 높았다.

이에 반해 강북의 15년 초과∼20년 이하 아파트의 가격 상승률은 4.5%, 20년 초과는 5.5%에 그쳤다. 공사비가 급등하며 재건축을 하더라도 막대한 분담금을 내야 할 가능성이 높아진 탓으로 분석된다. 사업성이 악화하며 재건축에 대한 기대감이 강남에 비해 상대적으로 낮아졌고, 이런 낮은 기대감이 가격 오름세에도 반영됐다는 것이다.

강북지역의 한 재건축 조합 관계자는 “공사비 상승으로 인한 분담금 부담이 커지면서 주민 동의를 얻기 어려워졌고 그만큼 사업 기간도 지연되고 있다”고 했다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 주거용 건물의 건설공사비지수는 전년 동월(129.17)보다 1.6% 상승한 130.76이었다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “재건축을 통한 수익을 기대하기보다 당장의 주거 편의를 위해 커뮤니티 시설 등이 갖춰진 신축급 아파트로 수요가 이동한 것”이라며 “서울 공급 물량 감소가 예견된 상황에서 신축급 아파트의 희소성은 더 높아질 수 있다”고 전망했다.



임유나 기자 imyou@donga.com