28억 분양에도 줄 섰다… 역삼 센트럴자이 특공 43가구 모집에 1만1000건 접수

역삼센트럴자이 조감도. GS건설

GS건설이 서울 강남구 역삼동에서 분양하는 ‘역삼 센트럴자이’가 특별공급 청약에서 높은 경쟁률을 기록했다. 대출 규제가 강화된 환경에서도 상당한 수요가 몰리며 강남권 신규 분양을 중심으로 현금 동원력이 높은 수요층이 여전히 두텁다는 점이 확인됐다는 평가다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 15일 진행된 역삼 센트럴자이 특별공급에는 43가구 모집에 1만1007건이 접수돼 평균 255.98대 1의 경쟁률을 기록했다. 유형별로는 생애최초 697.71대 1, 신혼부부 257.76대 1로 경쟁이 특히 치열했다. 업계에서는 이번 특공 결과가 1순위 일반공급에서도 높은 경쟁률로 이어질 가능성이 높다고 내다봤다.

역삼 센트럴자이는 투기과열지구에 위치해 대출 규제가 적용되는 단지다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 약 28억 원 수준으로 10·15 부동산 대책에 따라 시가 25억 원 초과 주택의 잔금 주택담보대출 한도는 최대 2억 원으로 제한된다.

중도금대출은 분양가의 40% 수준(약 11억 원)까지 가능하지만, 이는 공사 기간 동안 이자만 납부하는 구조며 입주 시점에 원금을 전액 상환해야 한다. 전용 84㎡ 기준 중도금 이자는 약 7000만 원으로 추산된다. 중도금 5·6회차는 자납해야 하는 점도 자금 부담 요인으로 꼽힌다.

자금 조달 구조를 단순화하면 전용 84㎡ 분양가 약 28억 원 기준으로 계약금(20%) 약 5억6000만 원을 먼저 납부해야 한다. 중도금은 분양가의 60% 수준(약 16억8000만 원)으로 이 중 40%(약 11억2000만 원)는 중도금대출이 가능하지만 나머지 20%(약 5억6000만 원)는 현금으로 마련해야 한다. 중도금대출은 공사 기간 동안 이자만 납부하다가 입주 시점에 전액 상환해야 하고 잔금 시 가능한 주택담보대출은 최대 2억 원에 그친다. 이에 따라 중도금대출 상환과 잔금을 치르기 위해 약 12억 원 이상을 현금으로 추가 마련해야 하는 구조다. 여기에 중도금 이자와 취득세, 옵션, 등기 비용 등을 더하면 실질적으로 필요한 현금은 약 26억 원 이상이라는 계산이 나온다.

자금 부담이 큰 구조에도 특별공급에서 높은 경쟁률이 나타난 배경으로는 강남권 내 신규 분양 물량이 제한적인 가운데 분양가상한제 적용으로 시세 대비 가격 경쟁력이 있다는 인식이 작용한 것으로 분석된다. 다만 업계에서는 “당첨 이후 계약금과 중도금, 잔금까지 이어지는 자금 흐름을 충분히 점검한 뒤 청약에 나서는 것이 필요하다”는 신중론도 제기된다.

역삼 센트럴자이는 서울 강남구 역삼동 옛 은하수아파트 재건축 정비사업을 통해 조성되는 단지로 지하 3층~지상 17층, 4개 동, 총 237가구 규모다. 이 중 전용 59~122㎡ 87가구가 일반분양 물량이다. 16일 1순위 해당지역, 17일 1순위 기타지역, 18일 2순위 청약이 진행되며 입주는 2028년 8월 예정이다.

황소영 기자 fangso@donga.com