[머니 컨설팅]10·15대책에 조정지역 확대… 다주택자 세금은?

조정대상지역 내 다주택 보유 시
두 번째 주택부터 8% 취득 중과세
3주택-42억 원 이상 보유세 중과
양도소득세는 내년 5월까지 유예

Q. 주택을 여러 채 보유한 A 씨는 지난달 정부가 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표한 뒤 고민이 많아졌다. 내년부터 세금 부담이 얼마나 커질지 감이 오지 않는다. 다주택자에 대한 세금 중과 제도에는 어떤 것들이 있는지 알아보자.

김도훈 KB국민은행 WM추진부 세무전문위원

A. 정부의 10·15 부동산대책으로 규제 지역이 대폭 확대됐다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 새롭게 지정됐다. 조정대상지역으로 묶이면 각종 세목에서 중과세율이 적용돼 전보다 무거운 세금이 부과될 수 있다.

먼저 조정대상지역에서는 두 번째 주택을 취득할 때부터 더 많은 세금을 내야 한다. 일반적으로 주택 매매 시 취득세는 매매가액에 따라 1∼3%의 일반세율이 적용된다. 다주택자의 경우 세 번째 취득 주택부터 8%, 네 번째 이상은 12%의 중과세율이 적용된다.

하지만 조정대상지역에서는 이 기준이 더 엄격해져 두 번째 주택부터 8%의 중과세율이 적용되기 때문에 다주택에 대한 진입장벽이 훨씬 높아진다. 다주택자에 대한 취득세 중과 제도는 지난 정부부터 개정이 예고됐지만 아직 수정이나 유예 없이 그대로 적용되고 있다.

매매뿐 아니라 자녀에게 증여를 하는 경우에도 일반세율 3.5% 대신 12%의 중과세율이 적용되기 때문에 증여로 주택 수를 줄이는 방법 역시 작지 않은 세 부담을 감수해야 한다. 따라서 조정대상지역으로 지정되면 취득 단계부터 주택 수를 계산하는 방식과 예외 규정 등을 꼼꼼히 검토해야 한다.

다만 보유세는 조정대상지역으로 지정돼도 크게 영향받지 않을 것으로 보인다. 이전 종합부동산세는 조정대상지역에서 2주택만 보유해도 최고 6% 중과세율을 적용했지만 지난 정부의 세법 완화로 현재는 세 부담이 크게 줄었기 때문이다.

현행 제도에서는 3주택 이상, 과세표준 12억 원을 초과하는 다주택자에 대해서만 중과가 적용된다. 과세표준 12억 원은 공시가격 기준으로 약 29억 원 수준이며 2025년 공동주택 현실화율 69%를 적용해 시세로 환산하면 42억 원 정도에 해당한다. 즉, 주택을 세 채 이상 보유하고, 그 합산 시세가 약 42억 원을 넘어야 초과분에 대해 중과세율이 적용되는 것이다.

마지막으로 양도소득세의 경우 다주택자에 대한 중과 제도가 여전히 관련 법령에 남아 있으나 한시적 배제 조치로 적용이 유예된 상태다. 내년 5월 9일까진 지역 구분 없이 다주택자에게 6∼45%의 일반세율이 적용되지만, 유예기간이 연장되지 않는다면 조정대상지역 내 다주택자에게 높은 중과세율이 다시 적용될 수 있다.

유예된 법령에 따르면 2주택자는 일반세율에 더해 20%포인트가, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가되고, 장기보유특별공제도 배제돼 양도차익 상당 부분을 세금으로 납부해야 하는 상황이 벌어질 수 있다.

정부가 이번 부동산 대책에 직접적인 세제 강화 내용을 포함하지 않은 것은 “집값을 세금으로 잡지 않겠다”는 의지로 보인다. 그러나 부동산 시장이 정부가 원하는 방향으로 움직이지 않는다면 언제든 다시 세금 카드를 꺼낼 가능성도 배제할 수 없다.

현시점에서는 정부의 움직임을 면밀히 지켜보면서 주택 매매나 증여 등 중요한 결정을 내리기 전에 전문가의 도움을 받아 신중히 판단하는 것이 중요하다.

김도훈 KB국민은행 WM추진부 세무전문위원