분양가, 15년 만에 매매가 추월…서울은 3.3㎡ 당 520만원 비싸

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지난 2009년 이후 15년 만에 전국 아파트 평균 분양가격이 평균 매매시세를 역전했다.

24일 부동산R114에 따르면 2024년 기준 전국 3.3㎡ 당 평균 아파트 분양가는 전국 2063만원과 서울 4820만원을 나타낸 반면, 평균 아파트 매매시세는 전국 1918만원, 서울 4300만원으로 조사됐다.

분양가를 시세와 비교하면 전국은 3.3㎡ 당 145만원, 서울은 520만원 비싸다. 국민 평형 전용면적 85㎡(33평) 기준으로 시세 대비 비교할 경우 분양가가 전국은 5000만원, 서울은 1억7000만원가량 높다.

이는 2023년 1·3대책을 통해 서울 강남3구와 용산구를 제외한 규제지역이 대부분 해제되면서 민간택지에 대한 분양가도 사실상 자율화됐기 때문으로 풀이된다. 특히 코로나 펜데믹 이후 본격화된 금리인상과 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 여파에 따른 조달금리 증가와 급등한 건자재 가격, 인건비, 물류비 등이 반영되기 시작하면서 분양가 수준도 급격하게 오르기 시작했다.

서울을 기준으로 추세를 살펴보면 지난 2018년에는 분양가가 시세 대비 3.3㎡ 당 50만원 정도 비쌌던 반면, 분양가 규제가 심화됐던 2019년 이후에는 분양가가 시세 대비 440만원 더 싸졌다.

이후의 편차(분양가-시세)는 ▲2020년(-1012만원) ▲2021년(-1455만원) ▲2022년(-643만원) ▲2023년(-504만원) 등으로 2021년 이후 꾸준히 편차를 좁히다가 2024년에는 2018년 이후 6년 만에 역전됐다.

3.3㎡ 당 분양가와 시세의 편차(분양가-시세)를 지역 별로 살펴보면 ▲제주(1245만원) ▲울산(1096만원) ▲부산(954만원) ▲광주(953만원) ▲경북(858만원) ▲대구(834만원) ▲대전(766만원) ▲강원(666만원) ▲전남(649만원) ▲경남(630만원) 등 주로 지방을 중심으로 17개 시도 모두에서 역전 현상이 발생했다.

특히 지방은 건축비와 조달금리 등의 원가부담이 수도권과 동반해 급격하게 올랐지만 미분양주택이 대거 누적되면서(2024년 11월 지방 기준 5만652가구) 지방지역 건설사들은 이중고에 빠졌다. 지방 수요자 입장에서는 높아진 분양가에 청약통장을 쓰기 보다는, 상대적으로 저렴한 기존 아파트나 할인하는 미분양에서 내 집 마련하는 것이 더 유리해진 상황이기 때문이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “건설사들의 상황이 이러함에도 불구하고 앞으로도 분양가가 떨어질 가능성은 낮다”며 “분양가상한제가 적용되는 공공택지조차 작년 3월과 9월 기본형건축비 정기 고시에서 각각 3.1%, 3.3% 인상에 나서는 등 매년 큰 폭의 인상에 나서고 있기 때문”이라고 설명했다.

이어 “게다가 최근 정치 혼란에 따른 환율 급등(원화가치 하락)에 따라 해외에서 수입하는 건축자재와 물류비 등도 상승 중”이라며 “2025년에도 전국 및 17개 시도 민간택지에서의 분양가 상승흐름은 계속될 전망”이라고 밝혔다.

[서울=뉴시스]