광명 시흥 집값 불붙었다…시장은 1월 중순부터 들썩

국토교통부는 24일 신규 공공택지 추진계획을 발표했다. 이날 신규택지로 지정된 광명·시흥 지구는 1271만㎡ 규모로 서울 여의도 면적의 4.3배에 이르며 광명·시흥 지구에서 총 7만가구의 신규 주택을 지을 계획이다. 사진은 이날 신규 택지로 지정된 경기도 시흥시, 광명시 일대의 모습. 2021.2.24/뉴스1 © News1

정부가 경기 광명과 시흥 일대에 일산급 신도시를 조성하기로 하면서 두 지역의 집값에 불이 붙기 시작했다. 특히 상대적으로 개발이 부진했던 시흥지역은 정부가 신도시 지정 계획을 공식화한 1월 중순 이후 급등하면서 과열될 조짐마저 보이고 있다.

이에 따라 주변시세의 70~80% 수준으로 아파트를 대량 공급해 수도권 집값을 잡겠다는 정부 계획에 차질이 예상된다. 이미 주택담보대출 제한 등 규제를 받고 있는 두 지역에 대한 추가 규제 가능성도 거론된다.

● 광명·시흥 집값 불붙었다

한국부동산원이 25일 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 시흥은 1주 새 0.64%, 광명은 0.43%가 각각 올랐다. 그 결과 올해 들어 처음으로 경기도 전체 평균 상승률(0.42%)을 넘어섰다.

두 곳의 아파트값이 가파른 오름세를 보이기 시작한 시점은 문재인 대통령이 “특단의 공급대책을 내놓겠다”고 선언한 신년 기자회견 때부터다. 지난달 18일에 있은 기자회견에서 문 대통령은 “신규 택지의 과감한 개발 등을 통해서 시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는 부동산의 공급을 특별하게 늘림으로써 공급이 부족하다는 것에 대한 국민들의 불안을 일거에 해소하겠다”고 밝혔다.

이에 따라 대규모 주택 공급이 가능한 신규 택지 후보지에 대한 관심이 모아졌고, 광명·시흥일대가 ‘0순위 후보지’로 집중 거론됐다. 2010년 보금자리주택예정지구로 지정됐다가 사업이 지지부진해지자 2015년 지구 지정이 해제됐지만 이후 특별관리지역으로 보존돼 즉시 사용이 가능한 곳이었기 때문이다. 또 서울과 근접해 있다는 입지적인 장점도 이런 분석에 힘을 실어줬다.

신도시 지정에 대한 기대감은 집값에 즉각적인 영향을 미친 것으로 나타났다. 이전까지 주간 변동률이 0.13~0.18%로 경기도 전체 평균(0.32~0.36%)의 절반에도 미치지 못했던 시흥 집값이 0.37%(조사시점·1월 18일)로 껑충 뛰기 시작했다.

그리고 정부가 24일 공식적으로 신도시 예정지로 발표하기 직전인 이달 22일에는 0.64%로 상승폭을 대폭 키웠다. 이는 전국에서 경기 의왕(0.92%) 안산(0.80%) 남양주(0.71%) 의정부(0.70%) 동두천(0.65%)에 이어 6번째로 높은 수치다.

광명도 비슷한 흐름을 보였지만 상승폭은 상대적으로 작다. 연초 들어 0.20~0.25% 수준에 머물다가 지난달 18일에 0.34%로 올라선 뒤 꾸준하게 0.3~0.4%대 상승률을 보이고 있다. 부동산 전문가들은 이에 대해 “10년 넘게 개발이 지지부진한 시흥시와 달리 광명에선 재건축 등 그동안 개발호재가 꾸준하게 이어지면서 집값이 상대적으로 높게 형성돼 있기 때문”으로 분석했다.

● 이중삼중의 규제 불가피할 듯

윤성원 국토교통부 1차관과 지방자치단체 관계자들이 24일 정부세종청사 국토부에서 ‘’대도시권 주택공급 확대를 위한 신규 공공택지 추진계획‘’을 발표하고 있다. 정부는 광명·시흥·부산·대저·광주·산정 등에 약 10만 호 1차 신규택지 선정을 골자로 한 내용을 발표했다. 2021.2.24/뉴스1 (세종=뉴스1)

두 지역의 집값이 크게 오르기 시작하면서 저렴한 주택을 대량 공급해 집값을 잡겠다는 정부 계획도 영향을 받게 됐다. 새로 공급될 아파트 분양가의 기준이 될 주변 시세가 오르면 분양가도 상승할 수밖에 없기 때문이다.

여기에다 땅값이 들썩이는 것도 부담이다. 광명지역에선 외진 임야조차 3.3㎡당 200만 원 하던 땅값이 250만 원으로 보름 새 15%가량 올랐다. 광명시 가학동 일대 임야는 3.3㎡당 300만~350만 원에 선으로 한 달 새 10% 넘게 오른 것으로 알려질 정도다.

이에 따라 일부 규제를 받고 있는 두 곳에 대한 추가 규제 가능성이 제기되고 있다. 국토교통부에 따르면 두 곳은 모두 현재 조정대상지역으로 지정돼 있다. 시흥은 지난해 6월부터, 광명은 2017년 6월부터 각각 조정대상지역으로 돼 있다.

조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 다주택 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등과 같은 규제를 받는다.

여기에 광명은 2018년 8월부터 투기과열지구로 지정돼 △정비사업 규제(조합원 지위 양도 및 분양권 전매 제한 등) △금융 규제(LTV 9억 원 이하 40%, 초과 20% 등 적용, 주택구입시 실거주 목적 제외 주택담보대출 원칙 금지 등) △청약 1순위 자격제한 규제 등을 받고 있다.

이미 두 곳에 대한 추가 규제도 준비되고 있다. 정부는 다음달 2일부터는 2023년 3월 1일까지 2년 간 광명과 시흥지역의 신도시 예정지역(1271만㎡)과 주변 일대를 합친 2270만㎡를 토지거래허가구역으로 지정해 관리하기로 했다.

허가구역에선 일정 면적을 넘는 토지를 취득할 때 사전에 시군구청장의 허가를 받아야만 한다. 허가 없이 토지를 사고팔다 적발되면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처해지고, 계약은 무효가 된다.

허가받은 자는 허가받은 목적대로 토지를 이용해야만 한다. 이를 지키지 않는 경우 해당 지자체가 3개월 이내의 이행명령을 부여하고, 이 역시 듣지 않으면 취득가액의 10% 범위 내에서 이행 시까지 매년 이행강제금을 부과한다.

부동산 업계에선 두 곳에 대한 투기지역 지정 가능성도 거론되고 있다. 투기지역은 주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역이다.

지정 조건은 월간 가격상승률이 소비자 물가상승률의 1.3배를 초과하고, 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균을 1.3배 초과하거나 직전 1년간 가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 평균을 초과하는 경우이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com