[머니 컨설팅]공시가로 증여, 양도세 면제땐 유리

감정가-공시가 적용따라 부동산 증여때 세금 달라

박신욱 신한은행 미래설계센터 세무사

Q. 5년 후에 결혼할 아들을 둔 A 씨는 아들에게 무엇을, 어떻게 증여해야 할지 고민이다. 최근 지인의 추천을 받아 찾은 세무세미나에서 A 씨는 땅을 증여하면 공시가격으로 증여재산가액(증여재산의 시가)을 산정할 수 있다는 것을 알게 됐다. A 씨는 시세 3억 원, 공시지가 1억5000만 원인 땅을 아들에게 주려고 한다. 5년 후면 땅값이 올라 최소 6억 원 이상에는 팔 수 있다고 예상하고 있다. 들은 대로 공시가격으로 신고하는 것이 세금을 가장 적게 낼 수 있는 방법인지 궁금하다.

A. 부동산을 증여할 때 증여재산의 시가가 존재하지 않으면 A 씨가 알고 있는 것처럼 공시가격으로 증여재산가액을 결정할 수 있다. 여기서 시가는 불특정 다수가 자유롭게 거래할 때 형성되는 시장의 가격을 의미한다.

일반적으로 아파트를 제외하고는 대부분의 시가가 존재하지 않아 공시가격으로 평가한다. 하지만 시가로 인정되는 가격 중에서 감정평가기관의 감정가격을 확인해 시가를 정할 수도 있다.

아들이 땅을 증여받으면 증여 시점에 증여세와 취득세를 내야 한다. 5년 후에 땅을 팔게 된다면 양도 시점에 양도소득세도 부담해야 한다. 이 때문에 증여세를 최소화하면서 향후 부담할 양도세도 함께 고려해 증여 신고 방법을 결정해야 한다.

공시가격으로 신고하면 증여세는 950만 원, 예상 양도소득세는 1억7820만 원으로 총 1억8770만 원의 세금을 부담해야 한다. 감정가격으로 신고하면 증여세는 3800만 원, 예상 양도세는 1억930만 원으로, 총 부담해야 하는 세금은 1억4730만 원이다.

증여세만으로 판단하면 공시가격으로 신고하는 게 증여세가 2850만 원 정도 적어 유리해 보인다. 하지만 양도세까지 고려하면 감정가격으로 신고할 때 총 세액이 4040만 원 정도 적어 유리하다. 이 같은 결과가 나오는 데에는 이유가 있다. 양도세를 산출할 때 취득가액이 달라지기 때문이다. 증여 때 증여재산의 평가금액은 양도세를 산출할 때 취득가격으로도 인정된다. 이 때문에 공시가격으로 신고하면 증여세 부담은 적지만 취득가액이 적어서 양도 차익(양도가액-취득가액 등)이 커지고 양도세 부담도 증가한다. 이와 달리 감정가격으로 신고하면 공시가격과는 반대로 증여세 부담은 크지만 양도세 부담은 줄어든다.

취득가액 산정은 증여 받은 아들이 땅을 증여 받고 5년이 지난 뒤 양도하는 경우에 적용된다. 만약 아들이 5년이 지나기 전에 땅을 양도한다면 취득가액은 달라진다. 위에서 언급한 공시가격이나 감정가격을 적용하지 않고 아버지가 땅을 샀을 때의 구입가격을 아들의 양도세 산출 시 취득가액으로 적용한다.

그렇다면 양도 차익이 늘면 총 세액(증여세+양도소득세) 부담도 커지는 것일까. 꼭 그렇지만은 않다. 이 사례에 적용되는 증여세율은 20%, 양도세율은 50%다. 증여세와 양도세의 과세 대상이 되는 금액은 비슷하지만 양도세에 높은 세율(50%)이 적용되기 때문에 공시가격으로 증여신고를 하는 것이 불리한 것이다.

만약 A 씨가 아들에게 주택을 증여한다면 세금 부담은 어떻게 달라질까. 5년이 지난 뒤 아들이 주택을 양도하는 시점에 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도세의 부담은 사라진다. 이 같은 경우에는 공시가격으로 증여 신고를 해서 증여세 부담을 최소화하는 것이 가장 좋은 절세 방법이다.

박신욱 신한은행 미래설계센터 세무사